معرفی صندوق املاک و مستغلات + نحوه خرید و فروش

صندوق املاک و مستغلات امکان سرمایه گذاری شما در بازار ملک و مستغلات را با سرمایه ای بسیار کم امکان پذیر می کند. از این رو می توان گفت که این صندوق ها امکان حضور عموم افراد جامعه با هر سرمایه ای در بازار ملک (خرید، فروش یا اجاره) را فراهم کرده کرده است.

در این مقاله خواهیم دانست که صندوق های املاک و مستغلات دقیقا چیست و چگونه می توان از آن استفاده کرد. به طور مثال آیا می توان به واسطه این صندوق ها خانه ای خریداری کرد؟ آیا امکان خرید خانه های متری در این روش وجود دارد؟ این ها مهم ترین مواردی است که در ادامه به آن ها خواهیم پرداخت.

فهرست مطالب:

• معرفی صندوق املاک و مستغلات
• نحوه کار صندوق های املاک و مستغلات
• بازدهی و سودآوری صندوق املاک
• نحوه خرید صندوق املاک
• مزایا و معایب سرمایه‌گذاری در صندوق املاک
• کرادفاندینگ با مزایای صندوق املاک و مستغلات بدون معایب
• خرید خانه به صورت متری در بورس

معرفی صندوق املاک و مستغلات

صندوق املاک و مستغلات یکی از انواع صندوق های سرمایه گذاری در بازار مالی ایران محسوب می شود. این صندوق با تمرکز بر یک نوع دارایی  (ملک یا مستغلات) و تخصیص بیش از 70 درصد دارایی ها به خرید یا اجاره املاک (به صورت مستقیم یا غیر مستقیم) امکان سودآوری را ایجاد می کنند.

بر اساس قانون صندوق های املاک و مستغلات موظف هستند 90 درصد سود ایجاد شده (بعد از کسر هزینه های انجام شده) به سرمایه گذاران پرداخت کند. بنابراین می توان گفت این دست از صندوق ها نسبت به صندوق های سرمایه گذاری سهامی و مختلط تقسیم سود بالاتری دارند و می توانند سودآوری خوبی برای سرمایه گذاران خود ایجاد کنند.

اگر بخواهیم به صورت خلاصه عنوان کنیم، صندوق املاک و مستغلات صندوق های سرمایه گذاری محسوب می شوند که به صورت مستقیم یا غیر مستقیم در حوزه املاک سرمایه گذاری می کنند. بدین ترتیب شما به عنوان سرمایه گذار با خرید واحد های یکی از این صندوق ها عملا سرمایه خود را را وارد مسیر بازار املاک کرده اید. بنابراین غالب فاکتورهای مربوط به سرمایه گذاری از جمله سود، زیان و ریسک بر اساس بازار ملک برای سرمایه شما در نظر گرفته می شود.

نحوه کار صندوق های املاک و مستغلات

زمانی شما می توانید نسبت به سرمایه گذاری بر صندوق املاک و مستغلات اقدام کنید که بدانید این صندوق ها دقیقا به چه شکل عمل می کنند. در کلام ساده تر شما باید بدانید که این صندوق به چه نحوی معاملات خود را انجام می دهد و قرار است از چه طریق سودآوری های پیش بینی شده را انجام دهد، شناخت این مسیر برای شناسایی ریسک، سودآوری و احتمال زیان بسیار مهم است.

در حالت بسیار کلی، می توان دو مسیر کارکرد برای صندوق های املاک و مستغلات در نظر گرفت:

• سرمایه گذاری به صورت مستقیم در بازار مسکن
• سرمایه گذاری به صورت غیر مستقیم در بازار مسکن

بیشتر بخوانید: معایب و مزایای سرمایه گذاری در ملک (مسکن و زمین)

سرمایه گذاری به صورت غیر مستقیم در بازار مسکن - Mortgage REIT

شما با سرمایه گذاری در صندوق های سرمایه گذاری عملا به صورت غیر مستقیم وارد بازار مقصد می شوید. به طور مثال با سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات عملا به صورت غیر مستقیم اقدام به سرمایه گذاری در بازار مسکن و ملک کرده اید. این حالتی است که برای خود صندوق های سرمایه گذاری نیز ایجاد می شود. در کلام ساده تر می توان اینگونه گفت که صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات با اعطای وام (از مجموعه سرمایه های سرمایه گذاران خود) به شرکت های ساختمان سازی و ... عملا به صورت غیر مستقیم وارد بازار مسکن می شود.

بر این اساس با بازگشت وام و سود توافق شده، سود نسبتا مطمئن و با ریسک کم برای صندوق ایجاد شده که بر اساس قانون باید 90 درصد آن را به سرمایه گذاران خود پرداخت کند.

از نظر دیگر می توان این نوع صندوق را در دسته انواع صندوق‌های املاک درآمدی دانست که می تواند با کسب سود نسبتا ثابت و مطمئن میزان سودآوری خود را حفظ کند. البته باید در نظر داشته باشید که در این حالت احتمال سودآوری چندان بالایی را نمی توان پیش بینی کرد.

سرمایه گذاری به صورت مستقیم در بازار مسکن Equity REIT

نوع دیگری از کارکرد صندوق املاک و مستغلات مسلما حضور فعال و مستقیم در بازار مسکن است. در این حالت صندوق با سرمایه های تجمیع شده اقدام به خرید و فروش ملک و مسکن می کند. همچنین برخی از صندوق ها با تجمیع این سرمایه ها اقدام به خرید ملک و اجاره آن به افراد مختلف می کند. بدین ترتیب بر اساس اجاره جمع شده سودآوری های لازم را انجام می دهد.

بنابراین در حالت صندوق املاک و مستغلات به دو دسته عمده تقسیم می شوند:

• صندوق هایی که بر اساس خرید و فروش ملک اقدام به سودآوری می کنند، در این حالت سود ایجاد شده بر اساس افزایش بهای مسکن صورت می گیرد.
• صندوق املاک و مستغلات که با سرمایه های تجمیع شده امکان خرید املاک را پیدا کرده و بر اساس اجاره آن ها به افراد مختلف درآمدزایی می کنند. این اجاره ها بعد از کسر هزینه های لازم به عنوان سود صندوق شناخته می شوند. بنابراین نرخ اجاره که به صورت سالانه یا شش ماه یک بار تعیین می شود در روند این صندوق ها تاثیرگذار است.

در دسته بندی دیگر می توان اینگونه عنوان کرد صندوق های سرمایه گذاری املاکی که در خرید و فروش فعال هستند با توجه به احتمال سودآوری هایی که از فروش املاک ایجاد می کنند به عنوان صندوق های رشدی شناخته می شوند. این صندوق ها سود خوبی ایجاد می کنند اما ریسک قابل توجهی نیز دارند.

بیشتر بخوانید: آیا از سرمایه گذاری در بازار ملک یا طلا و سکه خارج می شوید؟

در مقابل صندوق املاک و مستغلاتی که در حوزه اجاره املاک فعال است عملا می تواند سود منطقی و مشخص تری را برای سرمایه گذاران خود به صورت ماهانه یا دوره ای ایجاد کند با این حال نمی توان انتظار سود بالایی را در این روش داشته باشیم. این نوع از کارکرد صندوق را می توان در دسته بندی صندوق های درآمدی قرار داد.

توجه داشته باشید که نوع دیگری از صندوق های املاک و مستغلات وجود دارد که به صندوق املاک و مستغلات ترکیبی شهرت دارد و کاملا مشخص است که این صندوق ها بر اساس سرمایه های تجمیع شده سعی می کنند در هر دو حوزه خرید و فروش ملک و اجاره بها فعال باشند.

بازدهی و سودآوری صندوق املاک

تا به اینجا دانستیم که صندوق املاک و مستغلات چیست و به چه شکل کار می کند. حال سوال مهم دیگری که در این خصوص وجود دارد این است که میزان بازدهی و ریسک این دست از صندوق ها به چه شکل است؟

همانطور که در ابتدای این مقاله نیز عنوان کردیم، میزان بازدهی و نحوه محاسبه ریسک صندوق های املاک و مستغلات را باید بر اساس بازار مسکن سنجید، از این رو باید بدانیم بازدهی بازار مسکن و میزان ریسک این بازار به چه نحوی تعیین می شود.

بازار مسکن، بازاری سنگین با ریسک متوسط

بازار مسکن از جمله بازارهایی محسوب می شود که معمولا به سنگینی حرکت می کند و غالبا درگیر رکود است، اما نکته قابل توجه اینجاست که معمولا مسکن در بازه دو تا 5 ساله می تواند خود را به میزان تورم برساند و شاید بازدهی بیشتری نیز از آن ایجاد کند.

بیشتر بخوانید: بهترین سرمایه گذاری با پول کم؛ سهام، صندوق یا کرادفاندینگ

از این رو برای یک سرمایه گذاری چند ساله بازار مسکن می تواند بازدهی مناسبی داشته باشد، اما مسئله مهمی که وجود دارد این است که رکود بازار مسکن عملا باعث می شود که نقدشوندگی این بازار بسیار کم باشد. در کلام ساده تر شما برای تبدیل یک ملک به سرمایه نقدی زمان نسبتا طولانی را باید صبر کنید، بنابراین عملا ما در این بازار عملا با ریسک حبس سرمایه و کاهش نقد شوندی با درصد بالایی رو به رو هستیم.

تاثیر بازار مسکن در صندوق های املاک و مستغلات

حال سوال مهم اینجاست که بازدهی و ریسک های اشاره شده در بازار مسکن چه تاثیری در بازدهی و ریسک های مربوط به صندوق های املاک و مستغلات دارند؟ برای پاسخ به این سوال ابتدا باید ترکیب دارایی ها و  مدیریت صندوق املاک را بشناسیم.

بر اساس قانون حداقل 70 درصد دارایی هر صندوق املاک و مستغلات باید معطوف به بازار املاک و مستغلات باشد، حداکثر 25 درصد این دارایی می تواند معطوف به بازار سهام (سهام های مرتبط با املاک و مستغلات) بوده و تنها 5 درصد امکان سرمایه گذاری در موقعیت هایی با ریسک پایین مانند سپرده های بانکی، اوراق قرضه یا صندوق های درآمد ثابت وجود دارد.

بنابراین می توان گفت که بیش از 80 تا 90 درصد بازدهی و ریسک صندوق املاک و مستغلات برابر با بازار مسکن خواهد بود. با این حال یکی از مهم ترین مزایای صندوق املاک و مستغلات را می توان کاهش ریسک حبس سرمایه و افزایش نقدشوندگی دانست.

در کلام ساده تر بازدهی صندوق املاک و مستغلات تقریبا برابر با بازار مسکن و نرخ اجاره بها خواهد بود اما میزان نقدشوندگی بیشتری نسبت به بازار خواهد داشت. علت اصلی بالا بودن نقدشوندگی این صندوق ها وجود بازارگردان و مدیریت آن است، در کلام ساده تر بازارگردان با خرید و فروش واحد ها این امکان را برای سرمایه گذاران فراهم می کند که بتوانند در کمترین زمان ممکن از این بازار خارج شوند و به سرمایه خود دست پیدا کنند.

بیشتر بخوانید: چطور یک سرمایه گذاری کم ریسک و پر بازده داشته باشیم؟

اما از نظر بازدهی، باید در نظر داشته باشید که سالانه بازدهی بازار مسکن متفاوت بوده و حتی ممکن است در برخی از مواقع بازدهی منفی ایجاد شود. از این رو ریسک کاهش ارزش و میزان سرمایه در این نوع سرمایه گذاری وجود دارد و این مسئله غیر قابل اجتناب است.

نحوه خرید صندوق املاک

مسئله مهم دیگر در خصوص صندوق املاک و مستغلات را می توان نحوه خرید و فروش واحد های این صندوق ها دانست. برای این کار می توان از دو طریق عمل کرد:

• صدور و ابطال واحدهای صندوق های املاک و مستغلات خارج از بورس
• خرید و فروش واحد های سرمایه گذاری صندوق املاک در بورس

شرایط صدور و ابطال واحد ها خارج از مسیر بورس معمولا به صورت حضوری و از طریق دفتر خود صندوق صورت می گیرد، در این حالت برای صدور یا ابطال به دو روز زمان نیاز است.

اما در غالب موارد سرمایه گذاران ترجیح می دهند سراغ صندوق هایی بروند که به صورت ETF (واحدهای قابل معامله) در بازار بورس تعریف شده اند. در این حالت خرید صندوق املاک یا فروش آن ساده و سریع تر خواهد بود. در نظر داشته باشید که در هر دو حالت غالبا این بازارگردان یا مالک حقوقی صندوق است که به عنوان خریدار یا فروشنده مانع از رکود در صندوق شده و امکان نقد شوندگی آن را ایجاد می کند.

بهترین صندوق املاک در بازار بورس

در حال حاضر و در زمان نگارش این مقاله چهار صندوق املاک و مستغلات در بازار بورس (فرابورس) ایران فعال است که نماید آن ها عبارتند از:

•  ارزش مسکن
• مالک آتیه
• امین شهر
• دانیک

شما می توانید بر اساس خالص ارزش دارایی، سودآوری ماهانه، سه ماهه، شش ماهه یا سالانه و همچنین ترکیب دارایی ها (نوع دارایی و نحوه سرمایه گذاری) از بین این موارد صندوق مورد نظر خود را انتخاب کنید. تحلیل این صندوق ها و روند مربوط به آن ها از حوصله این مقاله خارج است اما اگر بخواهیم به صورت کلی عنوان کنیم، به نظر می رسد صندوق املاک و مستغلات با نماد امین شهر، با وجود خالص ارزش دارایی توانسته با فعال بودن در حوزه اجاره املاک تا به اینجا سود خوبی ایجاد کند.

بیشتر بخوانید: بهترین سهام برای خرید در بورس

البته باید در نظر داشته باشید که در سال 1402 و 1403 املاک تقریبا در حالت رکود به سر می برند و نمی توان انتظار داشت که بازار املاک طی این سال ها بازدهی بالایی داشته باشند. از این رو به نظر می رسد در بهترین حالت این صندوق ها بتوانند به صورت سالانه (در صورت باقی ماندن شرایط کنونی اقتصادی) 15 درصد بازدهی داشته باشند.

مزایا و معایب سرمایه‌گذاری در صندوق املاک

حال نوبت به این است که بدانیم آیا سرمایه گذاری در صندوق های املاک و مستغلات می تواند کارایی لازم را برای ما داشته باشد یا خیر؟ روی بهتر سوال این است که صندوق املاک و مستغلات چه مزایا و معایبی دارد؟

به طور کلی مزایای صندوق های املاک و مستغلات را می توان به چند دسته زیر تقسیم بندی کرد:

• امکان سرمایه گذاری در بازار ملک؛ مهم ترین مزیت صندوق املاک و مستغلات این است که امکان حضور عموم افراد با هر میزان سرمایه (به طور مثال با 500 هزار تومان) در بازار سرمایه را فراهم کرده است. بنابراین با هر سرمایه ای می توان برای کسب سود و شرکت در بازار مهم مسکن به واسطه این صندوق ها اقدام کرد.
• معافیت مالیاتی از دیگر ویژگی های بسیار مثبت این صندوق ها محسوب می شود. یعنی شما بدون این که بخواهید درگیر مسائلی مانند پرداخت مالیات، عوارض شهرداری و ... شوید می توانید در بازار مسکن سرمایه گذاری کرده و سود خود را دریافت کنید.
• نقدشوندگی بالا نسبت به بازار مسکن یکی دیگر از ویژگی ها قابل توجه و مثبت صندوق های املاک و مستغلات محسوب می شود. یعنی بر خلاف بازار مسکن که امکان تبدیل سرمایه به سختی و کندی وجود دارد، بازارگردان ها در بازار  امکان فروش صندوق املاک را ساده تر کرده و عملا سرمایه گذار می تواند در هر زمانی که بخواهد سرمایه خود را به دست بیاورد.
•  توزیع مناسب سود بر اساس مدیریت حرفه ای و نوع سرمایه گذاری از دیگر مزایای صندوق املاک و مستغلات محسوب می شود.

بیشتر بخوانید: آشنایی با انواع مالیات بر درآمد املاک و مستغلات

اما در مقابل می توان دو عیب بزرگ در مورد صندوق های املاک و مستغلات را عنوان کرد:

• اولا این که بازدهی این صندوق ها معمولا به صورت سالانه کمتر از درصد افزایش تورم بوده و برای حفظ ارزش سرمایه باید بیش از 2 تا 5 سال صبر کرد. چرا که در هر صورت بازدهی این صندوق ها برابر با بازدهی بازار مسکن و ملک می باشد.
• دوم این که ریسک کاهش ارزش و میزان سرمایه در این نوع سرمایه گذاری نیز وجود دارد. از این رو بهتر است به این موضوع توجه داشته باشید که مدیریت حرفه ای صندوق و کاهش ریسک هایی مانند ریسک حبس سرمایه نمی تواند در نهایت مانع از ریسک کاهش ارزش و میزان سرمایه شود.

کرادفاندینگ با مزایای صندوق های املاک و مستغلات بدون معایب

صندوق املاک و مستغلات مزایای فوق العاده ای دارد که از جمله آن می توان سرمایه گذاری در بازار مسکن با سرمایه ای کم و عدم پرداخت مالیات اشاره کرد. اما مسئله ای که وجود دارد این است که نمی توان به بازدهی این صندوق ها چندان اطمینان داشت، چرا که این بازدهی بر اساس سودآوری بازار تعیین می شود.

کرادفاندینگ یکی از جدید ترین شیوه هایی است که برای سرمایه گذاری ایجاد شده و سرمایه گذاران می توانند از طریق آن با اطمینان بیشتری اقدام به سرمایه گذاری کنند. در این مسیر، سرمایه گذاران با در کنار هم قرار دادن سرمایه های خود می توانند نیاز مالی یک شرکت یا کسب و کار به شکل اعطای وام تامین کنند. شرکت یا کسب و کار نیز متعهد می شود در دوره ای مشخص اصل سرمایه را به سرمایه گذاران بازگرداند.

بیشتر بخوانید: سرمایه گذاری در صندوق طلا؛ مزایا، معایب و معیارهای انتخاب

بنابراین اصل سرمایه در این روند حفظ می شود، در مقابل کسب و کار بر اساس این تامین مالی می تواند اهداف تعیین شده در طرح اقتصادی خود را محقق کند که بر اساس آن سود مشخصی ایجاد می شود. این سود در ایران غالبا بیش از 40 درصد به صورت سالانه محاسبه می شود که در پایان دوره در باید به سرمایه گذاران پرداخت شود. بنابراین در این مسیر سودی بالاتر از میزان تورم سالانه با حذف ریسک کاهش میزان سرمایه برای سرمایه گذاران ایجاد می شود.

دونگی یک پلتفرم مطمئن داخلی

دونگی پلتفرم داخلی است که در حوزه کرادفاندینگ مشغول به کار است، این پلتفرم امکان تجمیع سرمایه برای طرح هایی با ویژگی هایی گوناگون (از نظر دوره پرداخت، سود دهی، نوع ضمانت و ...) ایجاد کرده است. بر این اساس سرمایه گذاران می توانند به کمک دونگی طرح های اقتصادی مختلف را بررسی کرده و بهترین آن ها را از نظر استراتژی و ده ها فاکتور دیگر انتخاب کنند.

نکته مهمی که باید به آن توجه داشته باشید این است که سرمایه گذاران در دونگی هیچ مالیات یا کارمزدی پرداخت نمی کنند و می توانند با حداقل یک میلیون تومان در هر بازار یا کسب و کاری که بخواهند سرمایه گذاری کنند. در کلام ساده تر ممکن است طرحی از سمت یک شرکت ساختمان سازی ارائه شده باشد که سود و دوره ای مشخص داشته باشد. از این رو سرمایه گذاران بر اساس با اعطای وام به این شرکت می توانند در پایان دوره سود و سرمایه خود را دریافت کنند.

بیشتر بخوانید: بررسی اثرات مثبت و منفی کرادفاندینگ بر اقتصاد

نکته مهم دیگر این است که در دونگی طرح هایی نیز ارائه شده است که علاوه بر اصل سرمایه ضمانت نامه هایی مبنی بر اجرای کامل تعهدات دریافت شده است. از این رو عملا ریسک کاهش ارزش و میزان سرمایه در این مسیر از بین می رود و این یکی از مهم ترین کارایی های منحصر به فرد دونگی محسوب می شود.

خرید خانه به صورت متری در بورس

خرید خانه در بورس آن هم به صورت متری از جمله طرح های محسوب می شود که طی سال های گذشته مطرح شده که بر اساس آن خریداران می توانند به صورت هر متر اقدام به خرید واحد های سرمایه گذاری کرده و در صورت تکمیل خرید و اتمام متراژ خانه خود را تحویل بگیرند. این روند قرار است زیر نظر انواع صندوق های املاک صورت بگیرد که هنوز اجرایی نشده است.

اگر بخواهیم ساده تر توضیح دهیم، در صورت اجرایی شدن این طرح، صندوق املاک می تواند چند ملک زیر نظر خود را در بازار بورس بر اساس واحد متری به فروش برساند. فرض کنید یک خانه 70 متری در این حالت به فروش گذاشته شده است، در این حالت سرمایه گذار می تواند با خرید چند متر از آن عملا درصدی از خانه را به دست بیاورد، حال طی یک سال (یا دوره مشخص شده) اگر بتواند تمام 70 متر خانه را خریداری کند می تواند در پایان دوره خانه را از صندوق تحویل بگیرد. در غیر این صورت می تواند با فروش واحدهای خریداری شده به سرمایه گذار دیگر سود خود از مالکیت درصدی از خانه را برداشت کند. در این حالت عملا قیمت خانه به صورت آزاد و بر اساس عرضه و تقاضا تعیین می شود و طور قطع دلالی در این روند از بین می رود.