آشنایی با انواع مالیات بر درآمد املاک و مستغلات

مالیات بر درآمد املاک و مستغلات یکی از مسائل مهم در حوزه مالیاتی است که در بسیاری از کشورها اجرا می‌شود. این مالیات به دولت کمک می‌کند تا منابع مالی مورد نیاز خود را برای ارائه خدمات عمومی، سرمایه‌گذاری و توسعه به دست آورد. همچنین، شناخت این مسئله به افراد کمک می‌کند تا درک بهتری از تعهدات مالی خود در قبال دولت و نقش آن در توسعه اقتصادی داشته باشند. در این مقاله، به بررسی انواع مالیات بر درآمد املاک و مستغلات خواهیم پرداخت تا دید واضحی به مسئله پیدا کنید.

فهرست مطالب

• مالیات بر درآمد مستغلاتاست؟
• آشنایی با انواع مالیات بر درآمد املاک و مستغلات
  • مالیات بر واحدهای مسکونی خالی
  • مالیات بر درآمد املاک تجاری
  • مالیات سرقفلی و مسکونی
  • مالیات بر درآمد ساخت و فروش املاک
• چه کسانی از انواع مالیات بر درآمد املاک و مستغلات معاف هستند؟
• جمع‌بندی

مالیات بر درآمد مستغلات چقدر است؟

برای ورود به بحث در نظر داشته باشید که مالیات بر درآمد املاک به انگلیسی «Property income tax» است. درصد مالیات بر درآمد متخصصان املاک و مستغلات برای افراد حقیقی و حقوقی تعیین شده است که از این راه درآمدی مشخصی دارند. در مثال مالیات بر درآمد املاک زیر می‌توانید نحوه محاسبه این مسئله را بررسی کنید:

• ابتدا کل مبلغ اجاره دریافتی (به صورت نقدی یا غیرنقدی)، محاسبه می‌شود. 
• سپس 25 درصد از این مبلغ به عنوان هزینه‌هایی مانند استهلاک و تعهدات مالک، کسر خواهد شد. 
• بعد از آن مبلغ 75 درصد باقی‌مانده به عنوان درآمد مشمول مالیات در نظر گرفته می‌شود و باید مالیات بر این مبلغ پرداخت شود. 

بیشتر بخوانید: سرمایه گذاری برای حفظ ارزش پول و دارایی در زمان تورم

این سیاست مالیاتی برای تشویق مالکان به تعمیر و نگهداری ملک‌ها تعیین شده است. با اعمال این مالیات، مالکان مجاب به بهبود وضعیت ملک‌های خود هستند تا بتوانند درآمد مناسبی از اجاره ملک به دست آورند و به عنوان یک ارائه دهنده مسکن مطمئن برای مستأجران عمل کنند.

آشنایی با انواع مالیات بر درآمد املاک و مستغلات

مالیات بر مسکن به طور کلی به دو دسته تقسیم می‌شود. در مورد مالیات اجاره دست اول، افراد حقیقی و حقوقی برای درآمدهایی که از اجاره ملک خود در ایران کسب می‌کنند، باید مالیات پرداخت کنند. به عبارت دیگر، موجر یا صاحب خانه باید مالیات بر درآمد اجاره املاک را پرداخت کند. ارزش مالیات ساختمان‌ها بر اساس ماده 54 قانون مالیات‌ها محاسبه می‌شود. بر اساس این ماده، درآمد اجاره‌ای که به مالیات املاک، مالیات بر اجاره ملک مسکونی واگذار می‌شود عبارت است از کل مبلغ اجاره که شامل پرداخت‌های نقدی و غیرنقدی است، به‌ علاوه کسر 25٪ بابت هزینه‌ها، استهلاک و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.

بیشتر بخوانید: کسب و کارهای کوچک پرسود و زود بازده

در مورد مالیات اجاره دست دوم که نمونه‌ای دیگر از انواع مالیات بر درآمد املاک و مستغلات است، در صورتی که ملک خود را به مستأجر واگذار کنید، به واقع به مدت 1 سال مالکیت ملک را به مستأجر می‌دهید. اگر مستأجر ملک را به فرد دیگری اجاره دهد، باید مالیات اجاره دست دوم را پرداخت کند. در این حالت، موجر واقعی مالک نیست و فقط باید مالیات اجاره دست دوم را پرداخت کند.

مالیات بر واحدهای مسکونی خالی

نوع دیگری از مالیات بر درآمد مستغلات که باید با آن آشنا باشید، مالیات بر واحدهای مسکونی خالی است. این مالیات بر اساس معیارهای مشخصی تعیین می‌شود که در منابع حقوقی بیان شده است. واحدهای مسکونی در شهرهایی با جمعیت بیش از 100 هزار نفر (که طبق سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی شده‌اند)، در سال اول از پرداخت مالیات معاف هستند. اما از سال دوم به بعد، مشمول مالیات معادل مالیات اجاره خواهند بود.

روش محاسبه مالیات بر واحدهای خالی به شرح زیر است: 

• در سال دوم، مخارج مالیاتی برابر با یک دوم مالیات اجاره است. 
• در سال سوم، مخارج مالیاتی برابر با مالیات اجاره خواهد بود. 
• از سال چهارم به بعد، مخارج مالیاتی برابر با یک و نیم برابر مالیات اجاره است.

مالیات بر درآمد املاک تجاری

املاک تجاری مانند مغازه هم مشمول مالیات بر درآمد مستغلات می‌شوند. روش محاسبه مالیات برای صاحبان مغازه به این شکل است که در ابتدا میزان اجاره ماهانه که در قرارداد اجاره مغازه و ملک تجاری تعیین شده است، در طول یک سال (12 ماه) ضرب می‌شود تا مجموع سالانه مشخص شود. اگر در قرارداد اجاره، ودیعه نیز تعریف شده باشد، 18 درصد ودیعه به اجاره اضافه می‌شود و سپس 75 درصد از این مجموع مبلغ، مشمول مالیات خواهد شد. 

برای درک این نمونه از انواع مالیات بر درآمد املاک و مستغلات، فرض کنید مجموع اجاره سالانه یک مغازه یا ملک تجاری با هزینه یک ودیعه 18 درصد، 100 میلیون تومان باشد، تنها 75 میلیون تومان از مجموع اجاره مشمول مالیات است.

بیشتر بخوانید: آیا از سرمایه گذاری در بازار ملک یا طلا و سکه خارج می شوید؟

البته اگر مستأجر یک شرکت حقوقی باشد (به عنوان مثال یک شرکت تجاری)، نحوه محاسبه مالیات متفاوت است. اشخاص حقوقی باید طبق قوانین مالیات‌های مستقیم 25 درصد مالیات اجاره را پرداخت کنند. مالیات بر درآمد اجاره تحت عنوان یک مالیات اجباری و به وسیله یک شخص دیگر جمع‌آوری و به سازمان مالیاتی کشور پرداخت می‌شود. به این ترتیب، کارفرمایان حقوقی موظف هستند هر ماه مبلغ مالیات را واریز کنند و در صورت عدم رعایت این موضوع در زمان مقرر، می‌بایست جریمه‌های ماهانه را پرداخت نمایند. 

مالیات سرقفلی و مسکونی

مالیات سرقفلی، یکی از انواع مالیات حق واگذاری محل است و در سال 1402 به عهده مالک عین مورد معامله (فروشنده) قرار دارد. این مالیات با توجه به 2 درصد از ارزش معامله محاسبه می‌شود. برای پرداخت این مالیات، فرد مودی باید کد رهگیری را دریافت و به سایت سامانه عملیات الکترونیکی به آدرس Gov.ir مراجعه کرده و برای تنظیم اظهارنامه مالیاتی اقدامات لازم را انجام دهد.

سپس در مدت زمان مشخصی، اظهارنامه همراه با مدارک مرتبط به اداره‌ مالیاتی ارائه می‌شود و مبلغ مالیات به حساب امور مالیاتی پرداخت خواهد شد. طبق ماده 80 قانون مالیات‌های مستقیم، مودیان موظف هستند اظهارنامه را تا یک ماه بعد از انجام معامله تکمیل و مبلغ تعیین شده را پرداخت کنند. در نظر داشته باشید که مالیات سرقفلی به عنوان یک قانون مالیاتی مربوط به نقل و انتقال ملک تجاری شناخته می‌شود.

بیشتر بخوانید: بهترین روش سرمایه گذاری برای کارآفرینی در ایران

یکی دیگر از انواع مالیات بر درآمد املاک و مستغلات که در همین دسته جای دارد، مالیاتی مربوط به نقل و انتقال ملک مسکونی است. در محاسبه این نوع مالیات، درصدی از کل مبلغ معاملاتی به عنوان مالیات در نظر گرفته می‌شود. اغلب، این درصد برای ملک‌های مسکونی 5 درصد است. بنابراین، برای محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی، مبلغ کل معاملات را در 5 درصد ضرب می‌کنیم.

برای مثال، فرض کنید شخصی تصمیم می‌گیرد ملک مسکونی با ارزشی برابر 2 میلیارد تومان را با قیمت 1 میلیارد و 600 میلیون تومان به یک مؤسسه یا شرکت دولتی منتقل کند. در این حالت، مالیات نقل و انتقال این ملک 5 درصد از مبلغ کل معاملات، یعنی 80 میلیون تومان خواهد بود.

مالیات بر درآمد ساخت و فروش املاک

طبق قوانین حقوقی، درآمد حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش ملک یا هر نوع ساختمان، در محدوده مشمول مالیات بر درآمد قرار خواهد گرفت. به علاوه بر مالیات نقل و انتقال، مالیات نخستین نهادینه مسکن نیز با نرخ 10 درصد بر ارزش معامله‌ای ملک مربوطه مستقر خواهد شد. شهرداری موظف است، هم‌زمان با صدور پروانه ساخت و در زمان صدور گواهی پایان کار، اطلاعات مربوطه را به اداره امور مالیاتی ذی‌ربط ارائه کند. البته با رعایت ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین می‌شود.

بیشتر بخوانید: سرمایه گذاری با سود بالاتر از سود بانکی (با ضمانت نامه بانکی تعهد پرداخت اصل و سود)

چه کسانی از انواع مالیات بر درآمد املاک و مستغلات معاف هستند؟

مطابق مواد و تبصره‌های قانون مالیات‌های مستقیم، گروهی از افراد در سال 1402 از پرداخت مالیات اجاره املاک معاف هستند. این افراد شامل موارد زیر می‌شوند:

• ساختمان‌های سازمانی که متعلق به اشخاص حقوقی هستند.
• املاکی که پدر، مادر، همسر، فرزندان یا افراد مسن و افراد تحت تکفل در آن ساکن هستند.
• دارایی‌های آزاد وزارتخانه‌ها و ادارات دولتی، ادارات تحت تمویل دولت، شهرداری‌ها و شوراهای قروی.
• در مورد فروش ملک، شرط لازم برای معافیت انواع مالیات بر درکرافآمد املاک و مستغلات این است که مالک قبلی ملک باید مدت معینی (تقریبا 6 ماه) در ملک فروخته شده ساکن باشد.

نکته: زمان ارسال اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره املاک مطابق با سال‌های گذشته، تیرماه سال بعد است. 

بیشتر بخوانید: کرادفاندینگ چیست؟ آنچه که در مورد تامین مالی جمعی باید بدانید

جمع‌بندی

با توجه به درگیری با اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره املاک و مواردی از این دست، بسیاری از افراد سرمایه خود را وارد این عرصه نمی‌کنند. در واقع بسیاری از سرمایه گذار ها ترجیح می‌دهند پس‌انداز و سرمایه‌گذاری خودکار را در نظر بگیرند تا با کمترین دردسرهای ممکن، برای سوددهی بیشتر تلاش کنند. اگر شما هم جزو این دسته افراد هستید و نمی‌خواهید با قوانین مربوط به مالیات بر درآمد مستغلات دست و پنجه نرم کنید، ما پلتفرم عرضه اوراق بهادار پُربازده دونگی را به شما پیشنهاد می‌کنیم. اوراق عرضه شده کسب‌وکارهای کوچک و متوسط همیشه پیش‌بینی بازده سود بالاتری نسبت به سایر اوراق دارند و بدون درگیری با کاغذ بازی زیاد، سرمایه شما را افزایش می‌دهند.

به یاد داشته باشید که ما در دونگی، زیر نظر فرابورس ایران فعالیت می‌کنیم و تحت نظارت سبدگردان الگوریتم هستیم. در نتیجه با هموار کردن یک مسیر سرمایه گذاری قانونی به شما کمک می‌کنیم، سوددهی مناسبی را تجربه کنید.