آیا از سرمایه گذاری در بازار ملک یا طلا و سکه خارج می شوید؟

یکی از پرسش‌هایی که در چند سال اخیر بیشتر بین سرمایه گذاران مطرح شده سرمایه گذاری در ملک و املاک یا خرید زمین و مسکن در مقایسه با ورود به بازار طلا و خرید سکه است؟ بررسی نمودارهای قیمت در حوزه مسکن و طلا نشان دهنده افزایش شدید قیمت این دارایی‌ها در 3 سال گذشته است. با وجود این هیچ پیش‌بینی دقیقی وجود ندارد که نشان دهد قیمت مسکن و سکه یا طلا در سال‌های آینده نیز همین روند صعودی را طی کنند. در این مقاله از مجله دونگی در کنار بررسی بازار سرمایه گذاری املاک، سکه و طلا در چهل سال گذشته، با شیوه سرمایه گذاری کرادفاندینگ آشنا می‌شویم که می‌تواند انتظارات سرمایه گذاران را بیشتر از بازارهای سنتی پاسخ دهد. 

فهرست محتوا

• مقایسه قیمت مسکن در 40 سال گذشته
• ریسک‌های سرمایه گذاری در املاک و زمین
  • نوع سرمایه گذاری
  • نوع ملک
  • نحوه ساخت مسکن
  • توجه به محل ملک در سرمایه گذاری
  • میزان لوکس بودن ملک
• مقایسه قیمت سکه طلا در 40 سال گذشته
• ریسک‌های سرمایه گذاری در سکه طلا
  • رابطه بین قیمت دلار و قیمت سکه
  • رفتارهای اتحادی در زمان بحران
  • سرقت سکه
• روش سرمایه گذاری کرادفاندینگ
• جمع‌بندی

قیمت مسکن از میانگین متری 1000 تومان برای تهران در سال 1355 به 65000000 تومان برای هر متر در سال 1402 رسیده است. یک سکه طلا را هم در سال 1355 می‌‌توانستید با 260 تومان بخرید در حالی که مبلغ یک سکه طلا در سال 1402 به 32000000 تومان رسیده است. این عددها بیانگر جهش قیمتی شدید این دارایی‌ها در طول 40 سال گذشته بوده است؛ البته قسمت عمده این افزایش از سال 1400 به بعد رخ داده است. شاید خیلی از شما بخواهید سرمایه گذاری در ملک یا طلا را انتخاب کنید، به همین دلیل ما نمودار مقایسه سرمایه گذاری مسکن با طلا را در ادامه ارائه می‌دهیم. همچنین از ریسک‌های سرمایه گذاری در این دو بازار هم صحبت می‌کنیم.

بیشتر بخوانید: کم خطر ترین و بهترین روش سرمایه گذاری در شرایط فعلی اقتصاد ایران

مقایسه قیمت مسکن در 40 سال گذشته

با تدوین طرح جامع شهر تهران در دهه 50 شمسی و افزایش درآمدهای نفتی در آن سال‌ها، تقاضای بیشتری برای بازار مسکن شکل گرفت و مخصوصا در شهر تهران بازار مسکن رونق بیشتری گرفت. این روند در کنار افزایش تورم، باعث افزایش قیمت مسکن هم شد. با شکل‌گیری انقلاب اسلامی، بازار مسکن هم دستخوش تغییر شد و بعدتر با وقوع جنگ، این بازار تا سال‌های ابتدایی دهه 70 نتوانست به ثبات مناسب برسد. 

با شروع دوران سازندگی، یک ثبات نسبی در قیمت‌ها مشاهده شد که نظر مثبت سرمایه گذاران را برای سرمایه گذاری در بازار مسکن جلب کرد. این روند ادامه داشت تا زمانی که اولین دولت پس از دولت اصلاحات، کنترل بازار مسکن را به دست گرفت. در حوالی سال 1385 با جدی‌تر شدن پروژه مسکن مهر، یک شوک جدید به بازار مسکن وارد شد. در تمام سال‌های دهه 90 قیمت ملک، زمین و مسکن صعودی بوده اما این افزایش از سال 1400 به بعد به شکل کاملا غیر منتظره ادامه پیدا کرده است.

نمودار زیر به پرسش آیا سرمایه گذاری در ملک سودآور است یا نه پاسخ می‌دهد، با این وجود در انتخاب روش سرمایه گذاری نباید عجله کنیم. به خاطر همین بهتر است ریسک‌ها و مخاطرات سرمایه گذاری در بازار مسکن را نیز در نظر بگیریم.

ریسک‌های سرمایه گذاری در املاک و زمین

ورود به بازار مسکن مثل هر سرمایه گذاری دیگری ریسک دارد. این ریسک‌ها در صورت عدم توجه می‌تواند به مشکلات بزرگی تبدیل شود و در نهایت ارزش سرمایه شما را کاهش دهد. به طور کلی ریسک های سرمایه گذاری در ملک را به پنج گروه تقسیم می‌کنیم که عبارتند از نوع سرمایه گذاری، نوع ملک، نحوه ساخت مسکن، محل ملک، و میزان لوکس بودن ملک.

نوع سرمایه گذاری

شما به سه شکل می‌توانید در بازار مسکن سرمایه گذاری کنید. یک ملک آماده را بخرید، خانه‌ای که هنوز ساخت آن تکمیل نشده را پیش خرید کنید و یا در ساخت مشارکت کنید. از بین این سه حالت، روش پیش خرید هزینه سرمایه‌ای کمتری دارد و زودتر به سوددهی می‌رسد. این در حالی است که املاک آماده هزینه استهلاک را هم دارند و اگر از امکانات آنها مخصوصا مشاعات آبی برای مدت زمان طولانی استفاده نشود، باعث بروز هزینه‌های راه‌اندازی و تعمیر می‌شوند. در وضعیت فعلی کشور امکان پیش خرید خانه‌ها کمتر است و شما اغلب ناچار هستید با خرید یک ملک آماده سرمایه گذاری کنید، پس شاید با سرمایه‌های نه چندان بزرگ، گزینه سرمایه گذاری در ملک نسبت به طلا و حتی روش‌های جدیدتر سرمایه گذاری از جمله کرادفاندینگ برای شما مناسب نباشد.

نوع ملک

در اینجا منظور از نوع ملک، همان نوع کاربری ساختمان است که شامل اداری، تجاری یا مسکونی می‌شود. بیشتر سرمایه گذاران به خرید املاک تجاری و اداری علاقه دارند اما مسئله اینجاست که وضعیت مدیریت مراکز تجاری و اداری ممکن است به گونه‌ای پیش برود که در نهایت باعث ضرر شما شود. اگر یک ملک تجاری را در یک مرکز خرید که در حال ساخت است بخرید، نمی‌دانید که چه نوع کسب و کاری در آن راه‌اندازی می‌شود. مثلا ممکن است واحد تجاری شما به یک فروشگاه تعمیر موبایل تبدیل شود و در کنار آن چهار ملک تجاری دیگر هم باشند که کارشان تعمیر تلفن همراه است. این موضوع باعث افت آن کسب و کار و در نهایت ارزش سرمایه شما می‌شود.

نحوه ساخت مسکن

سازنده‌های ملک به سه گروه شخصی، تعاونی و خصوصی تقسیم می‌شوند. با اینکه در خانه یا ملک نهایی ارائه شده ممکن است تفاوتی وجود نداشته باشد، اما بهتر است به اعتبار و سابقه سازنده توجه کنید. همچنین ممکن است هر کدام از این گروه‌ها تعهدات متفاوتی در قراردادشان با شما داشته باشند که می‌تواند در بازدهی و یا افت سرمایه شما تاثیر بگذارد. ریسک دیگری هم که گاهی پیش می‌آید این است که ملک مورد سرمایه گذاری در زمینی ساخته شده که دارای مشکلات زیرساختی است و یا مجوز‌های لازم برای آن دریافت نشده است.

توجه به محل ملک در سرمایه گذاری

هر کدام از مناطق جغرافیایی دارای پتانسیل خاصی هستند. مثلا محله‌های جنوب تهران دارای بافت فرسوده زیادی هستند و ممکن است نوسازی در آنها در بازه زمانی کوتاه مدت اتفاق نیفتد. برخی از محله‌ها هم در دهه‌های گذشته به اندازه کافی رشد کرده‌اند و به نوعی اشباع شده‌اند. بنابراین خرید املاک در محله‌های رو به پیشرفت که تازه ساز هم هستند، سودآوری بیشتری را به همراه دارد. با وجود این پیدا کردن محل مناسب نیاز به سرمایه و دانش زیاد نسبت به شهرها و محله‌های مختلف دارد که برای همه سرمایه گذاران امکان‌پذیر نیست.

میزان لوکس بودن ملک

توجه به میزان لوکس بودن خانه یا مسکن قبل از سرمایه گذاری یکی دیگر از ریسک‌های ورود به این بازار است. میزان ادعای مشاوران املاک و صاحب‌خانه‌ها در مورد املاکی که اصطلاحا لاکچری! شناخته می‌شوند باید به دقت مورد بررسی قرار گیرد. مثلا در مورد برخی از برج‌ها ادعا می‌شود که دارای کتابخانه هستند اما در واقعیت صرفا یک اتاق با چند میز مطالعه در لابی قرار داده شده است. در نتیجه گاهی اوقات شما به علت عدم بررسی کامل امکانات املاک، ریسک می‌کنید و بخشی از سرمایه‌تان را از دست می‌دهید.

بعد از بررسی سرمایه گذاری در ملک، به سراغ گزینه بعدی یعنی سرمایه گذاری در بازار سکه می‌رویم و البته قیمت‌های این دارایی را در طول 40 سال گذشته مقایسه می‌کنیم.

مقایسه قیمت سکه طلا در 40 سال گذشته

قیمت سکه در دوران پیش از انقلاب از ثبات بالاتری برخوردار بود و بیشتر افراد نه به قصد سرمایه گذاری بلکه با هدف خرید و هدیه سکه به عزیزان‌شان وارد این بازار شدند. در سال‌های ابتدایی پس از انقلاب و در میانه جنگ، قیمت سکه با رشد چشمگیری روبه‌رو شد. بعد از پایان جنگ و آرامش بیشتر در بازار، قیمت سکه طلا کمتر شد و مجددا در سبد سرمایه گذاری مردم قرار گرفت.

در شروع نیمه دوم دهه 70 شمسی ما شاهد جهش قیمت دلار بودیم که بر روی قیمت جهانی طلا و سکه هم اثر داشت. در سال‌های بعد نیز این رشد آهسته و پیوسته قیمت سکه ادامه پیدا کرد تا اینکه از سال 1390 با اعمال تحریم‌های نفتی، مجددا قیمت دلار افزایش یافت و به همین ترتیب قیمت‌ها در بازار سکه نیز صعودی شد. بعد از سال‌های 1396 و همزمان با افزایش دامنه تحریم‌ها، قیمت طلای زرد همواره افزایش پیدا کرده است و در یک سال اخیر ما شاهد اوج این افزایش هستیم.

در نمودار پایین تغییرات قیمت سکه از چهل سال پیش تاکنون به تصویر کشیده شده است. اگرچه قیمت روزافزون این فلز گرانبها، خیلی از سرمایه گذاران را به سمت خودش می‌کشد اما همان‌طور که گفتیم قیمت سکه در بیشتر زمان‌ها تابع ثبات شرایط جامعه و قیمت دلار بوده است و اگر این دو مورد در سال‌های پیش‌رو شرایط بهتری داشته باشند، قیمت سکه نیز کاهش پیدا می‌کند. این مورد به علاوه ریسک‌های دیگری که برای خرید سکه به عنوان ابزار سرمایه وجود دارد را در ادامه بررسی می‌کنیم.

ریسک‌های سرمایه گذاری در سکه طلا

ریسک‌های مهمی که در هنگام خرید و فروش سکه طلا باید به آنها توجه کنیم تاثیرپذیری از قیمت دلار، رفتارهای اتحادی در زمان بحران، مسئله نگهداری سکه و سرقت آن هستند. در ادامه این ریسک‌ها را با جزییات بیشتر زیر ذره‌بین قرار می‌دهیم.

رابطه بین قیمت دلار و قیمت سکه

افزایش یا کاهش قیمت دلار بر روی افزایش یا کاهش قیمت سکه طلا نیز موثر است. زمانی که جنگ‌ها اتفاق می‌افتند یا ناآرامی‌ها بروز می‌کنند، قیمت دلار بیشتر می‌شود چون تقاضای بیشتری برای خرید آن شکل می‌گیرد، این اتفاقی است که برای سکه طلا هم رخ می‌دهد. اما با دخالت‌های دستوری که هر چند به طور مصنوعی تلاش می‌کنند قیمت دلار را کنترل کنند، قیمت سکه طلا نیز هر چند به طور مقطعی ممکن است کاهش پیدا کند و این ممکن است برای سرمایه گذاران که هدف‌شان کسب سود در کوتاه مدت است، دردساز شود.

بیشتر بخوانید: چطور از سرمایه 5 میلیون تومان بیشترین سود را کسب کنیم؟

رفتارهای اتحادی در زمان بحران

این رفتارها یکی دیگر از ریسک‌های بازار سکه طلا هستند. تعداد زیادی از افراد در دوره‌های حبابی شدن قیمت برای خرید سکه هجوم می‌آورند در حالی که ارزش ذاتی سکه به اندازه ارزش حبابی آن نیست و همین باعث می‌شود تا با کوچکترین اتفاقی این حباب مصنوعی از بین برود و سود و حتی اصل سرمایه سرمایه گذاران در خطر قرار بگیرد. سرمایه گذاران حرفه ای با استفاده از روش‌های متنوع سرمایه گذاری از جمله کرادفاندینگ که در ادامه آن را توضیح می‌دهیم، ریسک‌های خود را پوشش می‌دهند.

سرقت سکه

فرض کنید شما تعدادی سکه خریده باشید، همیشه این نگرانی برای شما وجود دارد که در چه مکانی از سکه‌ها نگهداری کنید. متاسفانه آمار سرقت و زورگیری در چند سال اخیر افزایش پیدا کرده و این باعث می‌شود تا نگهداری از سکه طلا به شکل فیزیکی بسیار مخاطره آمیز باشد.

روش سرمایه گذاری کرادفاندینگ

سرمایه گذاری روی ملک یا طلا؛ انتخاب شما شاید هر کدام از این دو باشد اما انتخاب سرمایه گذاران برتر روش جدیدی برای سرمایه گذاری است که از آن به عنوان کرادفاندینگ یاد می‌کنیم. این سرمایه گذاران به جای اینکه همواره از خودشان بپرسند «طلا بفروشم؟ زمین بخرم؟» یا اینکه در بین تحلیل‌های تکنیکال و فاندامنتال دنبال این موضوع باشند که طلا بهتر است یا زمین، از مدل سرمایه گذاری کراودفاندینگ استفاده می‌کنند تا بتوانند ضمن کسب سود قابل قبول میزان ریسک پذیری‌شان را هم مدیریت کنند.

بیشتر بخوانید: کراد فاندینگ چیست؟

اگرچه مقایسه رشد طلا و مسکن با سایر روش‌های سرمایه گذاری نشان دهنده افزایش چشمگیر ارزش آنها بوده، با توجه به ریسک‌هایی که در مورد هر کدام از این سرمایه گذاری‌ها به آنها اشاره کردیم، نمی‌توانیم چندان به حفظ سرمایه و سودآوری همیشگی در این روش‌ها اعتماد داشته باشیم.

روش سرمایه گذاری جمعی یا کرادفاندینگ به معنی تامین مالی جمعی برای کسب و کارهایی است که برای توسعه نیاز به سرمایه دارند و نمی‌توانند این سرمایه را از بانک، فرشته‌های سرمایه گذار یا صندوق‌های خطرپذیر دریافت کنند. آنها با جذب مبالغ کوچک از تعداد زیادی از سرمایه گذاران در یک بازه زمانی کوتاه مدت به اهداف توسعه‌ای می‌رسند و از سوی دیگر به سرمایه گذاران سودهای بالاتر در قالب سودهای پایان دوره و/یا علی‌الحساب و ماهانه پرداخت می‌کنند.

سود این شیوه جدید سرمایه گذاری در برخی طرح‌های سرمایه گذاری به 50 درصد هم می‌رسد و در کنار آن اطمینان خاطر بیشتر، آزادی انتخاب بالاتر، تنوع در سبد سرمایه گذاری، حذف محدودیت‌های زمانی و مکانی سرمایه گذاری و امکان شروع سرمایه گذاری حتی با 500 هزار تومان از سایر مزایای کرادفاندینگ هستند.

جمع‌بندی

در این مقاله قیمت سکه و ملک در طول چهل سال گذشته را بررسی کردیم تا نشان دهیم که نوسانات قیمت این دو بازار سرمایه گذاری در چند سال اخیر نسبت به تمام چهل سال گذشته بیشتر بوده است. در اینجا به سه شیوه سرمایه گذاری اشاره کردیم که دو مورد از آنها بیشتر برای سرمایه گذاران شناخته شده هستند اما مورد سوم تا حدودی جدیدتر است. سرمایه گذاری در ملک و سکه در سال‌های اخیر رشد زیادی داشته است، اما ورود به این بازارها ریسک‌های زیادی هم دارد. با این حال روش سرمایه گذاری جمعی یا کرادفاندینگ با توزیع ریسک و سود قابل قبول یکی از استراتژی‌های ورود به بازار سرمایه است که توسط سرمایه گذاران برتر انتخاب می‌شود.