سرمایه گذاری در ملک تجاری: شرایط، مزایا و معایب در سال 1404

سرمایه گذاری در ملک تجاری، هنر تبدیل یک ملک به یک ماشین درآمدزایی مستمر است. برخلاف نوسانات روزانه بازارهای مالی یا بازدهی محدودتر املاک مسکونی، این بازار فرصتی برای کسب درآمد اجاره ای پایدار و رشد سرمایه در بلندمدت را به طور همزمان فراهم می کند. اما چگونه می توان با سرمایه منطقی وارد این بازی بزرگان شد؟ ریسک های آن چیست و از کجا باید شروع کرد؟ این مقاله ، راهنمای شما برای شروع سرمایه گذاری در املاک تجاری است. با ما در مجله دونگی همراه باشید تا با تمام زیر و بم بازار املاک تجاری و اداری آشنا شوید.

فهرست مطالب:

• سرمایه گذاری در ملک تجاری چیست و چرا اهمیت دارد؟
• مزایا و معایب سرمایه گذاری در املاک تجاری
• تفاوت سرمایه گذاری در املاک تجاری و مسکونی
• درآمد و بازدهی در املاک تجاری چگونه محاسبه می شود؟
• چه عواملی در تعیین قیمت املاک تجاری تاثیرگذار است؟
• بهترین زمان برای سرمایه گذاری در املاک تجاری
• معیارهایی برای انتخاب بهترین مناطق برای خرید املاک تجاری
• سرمایه گذاری در ملک تجاری یا کرادفاندینگ
• جمع بندی

سرمایه گذاری در ملک تجاری چیست و چرا اهمیت دارد؟

سرمایه گذاری در ملک تجاری یکی از استراتژی های کلاسیک و آزمون پس داده برای خلق جریان درآمدی مستمر و حفظ قدرت خرید سرمایه در برابر تورم است. این رویکرد به معنای خرید املاک تجاری، یعنی هر ملک غیرمسکونی، با هدف اصلی کسب سود از طریق اجاره بها یا افزایش ارزش آینده آن ملک است.

ملک تجاری دقیقا چیست؟ (تفاوت با ملک مسکونی)

تفاوت اصلی این 2 نوع ملک در هدف از بهره برداری آن ها است. املاک مسکونی صرفا برای سکونت مورد استفاده قرار می گیرند، در حالی که املاک تجاری برای هرگونه فعالیت اقتصادی طراحی شده اند. این دسته، تنوع بالایی از فضاها را در بر می گیرد:

• فضاهای خرده فروشی و خدماتی مانند مراکز خرید، فروشگاه ها و رستوران ها
• فضاهای اداری مانند ساختمان های اداری و دفاتر کار برای سرمایه گذاری در املاک اداری
• فضاهای صنعتی مانند انبارها و کارخانه ها
• فضاهای اقامتی و تفریحی مانند هتل ها و مراکز گردشگری

چرا بازار املاک تجاری یک گزینه مهم سرمایه گذاری است؟

ورود به بازار املاک تجاری و سرمایه گذاری، چندین مزیت سودآور برای سرمایه گذاران به همراه دارد که آن را به گزینه ای جذاب به خصوص در اقتصاد کنونی تبدیل می کنند:

• سپر دفاعی در برابر تورم و حفظ قدرت خرید سرمایه
• ثبات و ریسک کمتر نسبت به سرمایه گذاری در بورس ، طلا و ارز
• جریان درآمدی مستمر از طریق دریافت اجاره بهای ماهانه

مزایا و معایب سرمایه گذاری در املاک تجاری

ورود به بازار املاک تجاری، با مزایای قدرتمند و سودآوری برای سرمایه گذاران همراه است، اما احتمالا در این مسیر با چالش هایی نیز روبه رو شوند که در نتیجه به حواس جمع و داشتن دقت کافی نیاز دارند.

مزایای سرمایه گذاری در املاک تجاری

در ادامه می توانید با مزایای این روش سرمایه گذاری آشنا شوید.

درآمد اجاره ای پایدار و بالاتر

کسب درآمد مستمر از اجاره، یکی از اصلی ترین انگیزه ها برای سرمایه گذاری در ملک تجاری به حساب می آید. این درآمد به دلیل ماهیت تجاری ملک، به مراتب بالاتر از اجاره بهای املاک مسکونی است و یک جریان نقدی قابل پیش بینی برای سرمایه گذار ایجاد می کند. 

قراردادهای اجاره بلندمدت

قراردادهای اجاره تجاری برخلاف املاک مسکونی، به صورت بلندمدت (مثلا 3، 5 یا 10 ساله) منعقد می شوند. این ویژگی، ثبات درآمدی فوق العاده ای ایجاد می کند و ریسک خالی ماندن ملک در بازه های زمانی کوتاه را به شدت کاهش می دهد.

پتانسیل بالای رشد سرمایه

علاوه بر درآمد اجاره، ارزش خود ملک نیز در بلندمدت افزایش می یابد. توسعه اقتصادی منطقه، افزایش تقاضا برای فضاهای کسب وکار و تورم، همگی به رشد ارزش دارایی فیزیکی شما کمک می کنند.

ثبات و نوسان محدود در بازار ملک

به عنوان یک دارایی فیزیکی، گزینه ای معتمد و امن در بازارهای نوسانی است. سرمایه گذاری در ملک تجاری نوسانات بسیار کمتری نسبت به بازارهایی مانند سهام، طلا و ارزهای دیجیتال دارد و برای سرمایه گذارانی که به دنبال ثبات هستند، گزینه ای ایده آل محسوب می شود.

ایمنی در برابر سرقت

زمانی که سرمایه گذاری در املاک تجاری را انجام می دهید، دیگر نگران سرقت یا ریسک های ذاتی نیستید. انواع ریسک های باقی مانده مانند زلزله یا آتش سوزی را نیز می توانید با بیمه های مربوطه برطرف کنید.

مزایای جانبی (مالیاتی و مدیریتی)

مالکیت املاک تجاری مزایای دیگری نیز به همراه دارد. از یک سو، شما به عنوان مالک، کنترل کاملی بر دارایی فیزیکی و امن خود دارید. از سوی دیگر، در بسیاری از نظام های مالیاتی، هزینه هایی مانند استهلاک، تعمیرات و نگهداری می توانند به عنوان هزینه قابل قبول مالیاتی در نظر گرفته شوند و درآمد مشمول مالیات شما را کاهش دهند.

معایب سرمایه گذاری در املاک تجاری

با وجود تمام این مزایا، سرمایه گذاری در ملک تجاری، پر از چالش های جدی است. اگر تخصص، صبر و مهم تر از همه، سرمایه عظیم نداشته باشید، احتمال دارد که زیر بار مشکلات کمر خم کنید.

نیاز به سرمایه اولیه بسیار بالا

نیاز به سرمایه اولیه بالا جزو بزرگترین ریسک های سرمایه گذاری در املاک تجاری و موانع آن به حساب می آید. خرید املاک تجاری به نقدینگی بالا و گاهی فرایندهای پیچیده جذب سرمایه نیاز دارد که آن را برای اکثر سرمایه گذاران خرد، به یک گزینه غیرقابل دسترس تبدیل می کند.

نقدشوندگی پایین و هزینه های جانبی

تبدیل یک ملک تجاری به پول نقد، فرایندی سریع نیست. این فرایند می تواند ماه ها طول بکشد، به خصوص اگر تاثیر اقتصاد بر بازار املاک تجاری منفی باشد. علاوه براین، هزینه های جانبی مانند مالیات، عوارض و کمیسیون معاملات نیز باید در نظر گرفته شوند.

پیچیدگی در مدیریت و امور حقوقی

مدیریت یک ملک تجاری، یک سرمایه گذاری غیرفعال نیست. این کار به دانش تخصصی در زمینه نگهداری ساختمان، مدیریت ارتباط با مستاجران کسب وکار و تسلط بر قراردادهای پیچیده اجاره تجاری نیاز دارد.

حساسیت بالا به شرایط اقتصادی و رکود

بازار املاک تجاری به شدت به سلامت اقتصاد وابسته است. در دوران رکود، کسب وکارها ممکن است کوچک شوند یا ورشکست شوند که این موضوع ریسک خالی ماندن طولانی مدت ملک و کاهش شدید درآمد حاصل از اجاره املاک تجاری را به همراه دارد.

تفاوت سرمایه گذاری در املاک تجاری و مسکونی

سرمایه گذاری در املاک تجاری و مسکونی با وجود شباهت ظاهری، در کاربرد، قوانین، پتانسیل سودآوری و نوع ریسک ها، تفاوت های عمیقی با یکدیگر دارند.

شاید مهم ترین عاملی که قیمت املاک تجاری را از مسکونی متمایز می کند، مفهوم «پاخور» (Footfall) یا میزان تردد جمعیت هدف است. یک ملک تجاری با پاخور بالا در یک منطقه متوسط شهری، می تواند ارزش و درآمد اجاره ای بسیار بیشتری نسبت به یک ملک مسکونی در بهترین نقطه شهر داشته باشد. این عامل، به تنهایی، منطق ارزش گذاری در این 2 بازار را کاملا تغییر می دهد.

جدول زیر، تفاوت های اصلی این 2 نوع سرمایه گذاری را به صورت خلاصه مقایسه می کند:

درآمد و بازدهی در املاک تجاری چگونه محاسبه می شود؟

برای ارزیابی موفقیت یک سرمایه گذاری در ملک تجاری، باید هم نرخ بازدهی و هم مالیات های مرتبط با آن را به دقت محاسبه کنید.

محاسبه نرخ بازدهی سرمایه (ROI)

در محاسبات حرفه ای، بازدهی یک ملک تجاری را با استفاده از درآمد خالص عملیاتی (NOI) می سنجند. NOI چیست؟ این عدد، کل درآمد سالانه ملک (از اجاره و سایر منابع) منهای تمام هزینه های عملیاتی (مانند نگهداری، بیمه، مدیریت و...) است.

فرمول اصلی بازده:

نرخ بازده = درآمد خالص عملیاتی (NOI) / ارزش روز ملک

این فرمول به شما نشان می دهد که سرمایه گذاری شما سالانه چند درصد بازدهی خالص ایجاد کرده است.

مالیات های مرتبط با املاک تجاری در ایران

یکی از مهم ترین جزئیات در محاسبه سود نهایی، در نظر گرفتن مالیات های مختلفی است که بر درآمد و نقل و انتقال ملک تجاری اعمال می شوند:

• مالیات بر اجاره: 75٪ از کل مبلغ اجاره سالانه، مشمول مالیات پلکانی (از 15٪ تا 25٪ بر اساس میزان درآمد) می شود.
• مالیات نقل و انتقال: هنگام فروش ملک، فروشنده موظف به پرداخت 5٪ از مبلغ کل معامله به عنوان مالیات است.
• مالیات بر واگذاری سرقفلی: در صورت واگذاری سرقفلی، 2٪ از مبلغ دریافتی باید به عنوان مالیات پرداخت گردد.

چه عواملی در تعیین قیمت املاک تجاری تاثیرگذار است؟

قیمت املاک تجاری ثابت نیست و تحت تاثیر مجموعه ای از عوامل کلان اقتصادی و مشخصات خود ملک قرار دارد. از جمله مهم ترین آن ها می توان به موارد زیر اشاره کرد.

تورم و نرخ بهره بانکی

تورم بالا، ارزش املاک را افزایش می دهد، در حالی که نرخ بهره بالا، هزینه وام را زیاد کرده و کاهش تقاضا برای خرید را به همراه دارد.

وضعیت اشتغال و رونق کسب وکارها

رونق اقتصادی و رشد اشتغال، تقاضا برای فضاهای اداری و تجاری را افزایش می دهند و باعث رشد قیمت ها می شوند. این مهم ترین تاثیر اقتصاد بر بازار املاک تجاری است.

ثبات سیاسی و اجتماعی

ثبات در فضای کلی کشور، اعتماد سرمایه گذاران را برای ورود به پروژه های بلندمدت ملکی افزایش می دهد.

موقعیت مکانی و پاخور

نزدیکی به مراکز اصلی شهر، دسترسی به حمل ونقل عمومی و به خصوص میزان تردد جمعیت هدف (پاخور)، ارزش یک ملک تجاری را تعیین می کنند.

مشخصات فیزیکی ملک

عواملی مانند عرض ملک (بَر)، ارتفاع سقف، سن بنا و کیفیت ساخت، تاثیر مستقیمی بر ارزش گذاری نهایی دارند.

نوع کاربری و قوانین منطقه ای

نوع کسب وکارهایی که اجازه فعالیت در یک ملک را دارند و قوانین شهرداری منطقه، بر ارزش آن ملک تاثیرگذار هستند.

تفاوت بازار املاک تجاری در شهرهای مختلف

بازار در شهرهای بزرگ مانند تهران، مشهد و اصفهان به دلیل تمرکز بالای جمعیت و فعالیت های اقتصادی، همواره داغ تر است. با این حال، هر شهر ویژگی های خاص خود را دارد. برای مثال، در مشهد تقاضا برای املاک تجاری مرتبط با زائران بیشتر است. از سوی دیگر، حتی در پایتخت نیز بازار با چالش هایی مانند اشباع مراکز خرید یا تاثیر دورکاری بر فضاهای اداری روبه رو است که بر سرعت رشد قیمت ها تاثیر می گذارند.

بهترین زمان برای سرمایه گذاری در املاک تجاری

پاسخ به این سوال، یک تاریخ مشخص در تقویم نیست، بلکه به استراتژی سرمایه گذاری شما بستگی دارد. بازار املاک تجاری، مانند هر بازار دیگری، دارای چرخه های رونق و رکود است که هر کدام فرصت های ویژه ای را برای سرمایه گذاران مختلف ایجاد می کنند.

زمان مناسب، یک توازن دقیق بین قیمت خرید و ریسک است. خرید در دوران رونق، ریسک درآمدی کمتری دارد، اما هزینه اولیه آن سنگین است. خرید در دوران رکود، فرصتی برای سودآوری کلان در آینده است، اما به صبر، تحمل ریسک بالا و دیدگاهی کاملا بلندمدت نیاز دارد.

استراتژی اول: خرید در دوران رونق اقتصادی

تاثیر شرایط اقتصادی بر بازار املاک تجاری چیست؟ در زمان رشد اقتصادی، کسب وکارها در حال توسعه هستند و تقاضا برای فضاهای تجاری و اداری به اوج خود می رسد. سرمایه گذاری در این دوره به معنای ریسک کمتر برای خالی ماندن ملک و کسب درآمد اجاره ای پایدار از همان ابتداست. با این حال، در این دوران قیمت املاک تجاری در بالاترین سطح خود قرار دارد و شما باید هزینه بیشتری برای ورود به بازار بپردازید.

استراتژی دوم: خرید در دوران رکود اقتصادی

دوران رکود، زمان شکار فرصت ها برای سرمایه گذاران  با اهداف سرمایه گذاری بلندمدت است. در این دوره، تقاضا کاهش یافته و برخی مالکان مجبور به فروش املاک خود زیر قیمت بازار می شوند. خرید در این زمان، پتانسیل کسب سود بسیار بالا پس از بهبود شرایط اقتصادی را ایجاد می کند. اما این استراتژی ریسک های خود را نیز دارد. ملک خریداری شده ممکن است برای مدتی طولانی خالی بماند و هیچ درآمدی ایجاد نکند.

چگونه در املاک تجاری سرمایه گذاری کنیم؟

برای سرمایه گذاری در املاک تجاری، 3 مسیر اصلی پیش روی شما وجود دارند:

• روش سنتی، خرید مستقیم ملک است که به سرمایه بالا و تخصص مدیریتی نیاز دارد، اما کنترل کامل را به شما می دهد.
• روش دوم، سرمایه گذاری در صندوق های املاک و مستغلات (REITs) از طریق بورس است که با سرمایه کم، نقدشوندگی بالا و مدیریت حرفه ای را فراهم می کند.
• مسیر نوین سوم نیز کرادفاندینگ یا تامین مالی جمعی است که امکان مشارکت در پروژه های بزرگ ملکی با سرمایه های خرد و پتانسیل بازدهی بالا را به صورت آنلاین فراهم می آورد.

معیارهایی برای انتخاب بهترین مناطق برای خرید املاک تجاری

انتخاب منطقه مناسب، در میزان موفقیت ملک شما تاثیر می گذارد. به این معیارها توجه ویژه داشته باشید:

• به دنبال مناطقی باشید که طرح های توسعه شهری مانند ساخت مترو یا مراکز خرید جدید در آن ها در حال اجرا است.
• نزدیکی به شاهراه های اصلی، حمل ونقل عمومی و وجود پارکینگ کافی برای مشتریان، عاملی مهم است.
• ویژگی های جمعیت منطقه (مانند سطح درآمد) باید با بازار هدف کسب وکار شما همخوانی داشته باشد.
• پیش از هر اقدامی، اطمینان حاصل کنید که کاربری ملک با قوانین منطقه مطابقت کامل دارد.

مراحل قانونی خرید املاک تجاری چیست؟

فرایند قانونی خرید املاک تجاری نیازمند دقت بالایی است و مراحل زیر را شامل می شود:

1. تنظیم مبایعه نامه رسمی و دریافت کد رهگیری
2. بررسی حقوقی ملک (وضعیت انشعابات و حق سرقفلی)
3. مراجعه به دفتر اسناد رسمی و شروع فرایند استعلامات
4. اخذ مفاصا حساب از شهرداری و اداره امور مالیاتی
5. دریافت پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک
6. تسویه حساب نهایی و انتقال قطعی سند مالکیت

سرمایه گذاری در ملک تجاری یا کرادفاندینگ

انتخاب بین خرید املاک تجاری به صورت مستقیم و مشارکت در پروژه ها از طریق کرادفاندینگ، انتخاب بین 2 فلسفه متفاوت سرمایه گذاری است. یکی مسیر سنتی، امن و نیازمند سرمایه عظیم است. دیگری مسیری مدرن، در دسترس و با پتانسیل بازدهی بالاتر. اما کدام یک با اهداف و شرایط امروز شما سازگارتر است؟ در ادامه برخی از نکات مهم در سرمایه گذاری در املاک تجاری را در مقایسه با کرادفاندینگ مطالعه می کنید:

• سرمایه اولیه: سرمایه گذاری در املاک تجاری با پول کم شدنی نیست و عملا مالک ملک شدن برای اکثریت افراد جامعه یک گزینه غیرقابل دسترس است. در نقطه مقابل، کرادفاندینگ دونگی این دیوار بلند را فرو ریخته است. این روش به شما اجازه می دهد تا به جای سرمایه گذاری در ملک تجاری، با پول کم (حتی 1 میلیون تومان) بتوانید در پروژه های بزرگ و سودآوری شریک شوید که پیش از این تنها در انحصار سرمایه داران بزرگ بودند.
• ریسک و کنترل: در مالکیت مستقیم، شما کنترل کاملی بر دارایی فیزیکی و امن خود دارید. اما این کنترل، مسئولیت های سنگین مدیریتی، درگیری با مستاجران و پیچیدگی های حقوقی را نیز به همراه دارد. در کرادفاندینگ دونگی، شما از تمام این دغدغه ها آزاد هستید. ریسک پروژه توسط کارشناسان ارزیابی شده و با وجود طرح هایی با ضمانت نامه بانکی، حتی اصل سرمایه شما نیز تضمین می شود.
• نقدشوندگی و بازدهی: نقدشوندگی املاک تجاری بسیار پایین است و فروش آن می تواند ماه ها یا حتی سال ها طول بکشد. درست است که در کرادفاندینگ نیز سرمایه شما تا پایان دوره طرح (معمولا کوتاه مدت) قفل می شود، اما این محدودیت در ازای یک مزیت بزرگ یعنی پتانسیل بازدهی پیش بینی شده و بسیار بالاتر از بهره بانکی است که در بازار املاک تجاری سنتی به راحتی قابل دسترسی نیست.

سرمایه گذاری در ملک تجاری برای چه کسانی مناسب است؟

سرمایه گذاری مستقیم در ملک تجاری برای افرادی مناسب است که سرمایه بسیار کلان در اختیار دارند، به دنبال یک سرمایه گذاری کاملا سنتی و بلندمدت هستند و تخصص و زمان کافی برای مدیریت آن را دارند.

سرمایه گذاری در کرادفاندینگ به جای املاک تجاری برای چه کسانی مناسب است؟

کرادفاندینگ برای اکثریت افرادی طراحی شده که با سرمایه های کوچکتر، به دنبال کسب بازدهی بالاتر در زمانی کوتاه تر هستند و ترجیح می دهند از تخصص دیگران برای مدیریت سرمایه خود بهره ببرند. شما می توانید در کرادفاندینگ روی پروژه ها و ایده هایی سرمایه گذاری کنید که مستقیم با املاک تجاری مرتبط هستند، اینگونه با یک تیر دو نشان می زنید. اگر می خواهید سرمایه گذاری روی ایده های نو و کارشناسی شده را آغاز کنید، می توانید مطلب کرادفاندینگ چیست را مطالعه نمایید تا برای سرمایه گذاری آماده شوید.

مزایای سرمایه گذاری در دونگی

سرمایه گذاری از طریق پلتفرم دونگی، مزایای استراتژیک دیگری را نیز برای سرمایه گذاران فراهم می کند تا بتوانند همیشه یک قدم جلوتر از بازار قدم بردارند:

• امکان کسب سود از ایده های ناب و کارشناسی شده با میانگین درصد سود بیشتر از بهره بانکی
• کاهش چشمگیر ریسک با سرمایه گذاری در طرح های دارای ضمانت نامه بانکی
• معافیت کامل از مالیات برای سود حاصل از سرمایه گذاری
• شفافیت کامل و دسترسی به تمام مستندات طرح
• اعتبار و فعالیت تحت نظارت مستقیم فرابورس ایران
• امکان تشکیل سبد متنوع از طرح های مختلف برای کاهش ریسک
• دریافت سودهای علی الحساب و افزایش سود مرکب
• عدم دریافت هرگونه کارمزد از سرمایه گذار

جمع بندی

همانطور که دیدیم، سرمایه گذاری در ملک تجاری می تواند با مزایایی چون درآمد اجاره ای بالا و ثبات بلندمدت، بسیار وسوسه انگیز باشد. اما این سرمایه گذاری با چالش های بزرگی همچون نیاز به سرمایه اولیه کلان، نقدشوندگی پایین و پیچیدگی های مدیریتی نیز همراه است.

اگر سرمایه، دانش و زمان کافی برای مدیریت مستقیم یک ملک را دارید و با نحوه سرمایه گذاری در املاک تجاری آشنا هستید، این بازار می تواند گزینه مناسبی باشد. اما اگر به دنبال راهی برای بهره مندی از مزایای این بازار بدون درگیر شدن با معایب آن هستید، هوشمندانه ترین کار، تنوع دادن به سبد سرمایه گذاری است.

اینجاست که پلتفرم دونگی وارد می شود. شما می توانید به جای خرید یک ملک کامل، تنها با 1 میلیون تومان در طرح های سرمایه گذاری دونگی که بر پایه پروژه های سودآور بنا شده اند، شریک شوید. پیشنهاد ما این است که برای شروع، بخشی کوچک از سرمایه خود را به این روش اختصاص دهید و تمام زوایای آن را بسنجید. با این کار، هم سبد خود را متنوع کرده اید و هم وارد دنیای جدیدی از سرمایه گذاری شده اید که پیش از این در دسترس شما نبود. همچنین با افراد نخبه که ایده های ناب و نو دارند نیز شریک تجاری می شوید. چی از این بهتر؟ همین حالا می توانید برای مشاوره سرمایه گذاری به صورت رایگان اقدام کنید.