جدیدترین قوانین مالیات اجاره ملک در سال 1404 + نحوه محاسبه

در سال 1404 چطور باید مالیات اجاره ملک خود را محاسبه کنیم؟ این سوال اغلب صاحبان املاک تجاری و مسکونی است. ‏در جواب باید بگوییم نحوه محاسبه مالیات اجاره ملک ‏در سال 1404 بر اساس فرمول مشخصی انجام می شود که پارامترهایی ‏مثل درآمد ناخالص اجاره، میزان معافیت قانونی و نرخ مالیاتی را در برمی گیرد. اما موضوع به همین سادگی نیست!‏

برای اینکه بدانید آیا مشمول مالیات هستید یا خیر و چقدر باید بپردازید یا اصلا چه معافیت هایی شامل حال شما می شود و ‏چگونه باید اظهارنامه تان را ثبت کنید، باید با جزئیات قوانین و مراحل محاسبه و پرداخت مالیات اجاره املاک آشنا باشید. با ‏ادامه این مقاله از مجله دونگی همراه شوید تا به نکات کلیدی در این رابطه بپردازیم.‏

فهرست مطالب:

• تعریف مالیات اجاره ملک و دلایل وضع آن
• چه کسانی مشمول پرداخت مالیات اجاره ملک هستند؟
• مراحل ثبت مالیات اجاره ملک
• مدارک لازم برای مالیات اجاره
• نکات مهم برای کاهش یا مدیریت مالیات اجاره
• سرمایه گذاری در املاک یا کرادفاندینگ؟
• نتیجه گیری

تعریف مالیات اجاره ملک و دلایل وضع آن

اجاره ملک و مالیات مربوط به آن یکی از مهم ترین موضوعاتی است که در بین مؤدیان مالیاتی اهمیت زیادی دارد. در این ‏رابطه سوالات زیادی وجود دارد که قبل از پرداختن به آن ها، باید به یک تعریف کامل در این باره بپردازیم.‏

مالیات اجاره ملک چیست؟

مالیات اجاره ملک، مالیاتی است که دولت از درآمد حاصل از اجاره دادن ملک مسکونی یا تجاری دریافت می کند. این نوع ‏مالیات بر پایه درآمد سالانه حاصل از اجاره ملک محاسبه می شود و ارزش ملک در محاسبه آن نقشی ندارد.‏ این مالیات توسط مالکان حقیقی یا حقوقی (شرکت ها) که ملکی را اجاره داده اند، پرداخت می شود. البته زمانی که مالک ملک ‏مشخص نباشد، مستأجران باید مالیات ملک را پرداخت کنند.

تعریف ساده مالیات اجاره ملک برای مالکین و مستأجرین

از آنجا که در پرداخت این نوع مالیات، مالک و مستأجر درگیر هستند، لازم است به تعریف مالیات بر درآمد اجاره ملک برای ‏هر دو گروه بپردازیم. ‏

در تعریف مالیات مالک باید بگوییم هر کسی که خانه یا ملک تجاری دارد و آن را اجاره داده است، باید ‏بابت درآمدی که از راه اجاره این ملک به دست می آورد، به عنوان مالیات به دولت پرداخت کند. برای مثال فردی که از راه ‏اجاره مغازه خود ماهیانه 10 میلیون تومان اجاره می گیرد، به این معناست که سالانه 120 میلیون تومان درآمد دارد که باید ‏بین 15 تا 25 درصد آن را به عنوان مالیات به دولت پرداخت کند.

در تعریف مالیات مستأجر هم باید بگوییم مستأجران مشمول مالیات اجاره نیستند و فقط در مواقع زیر باید ‏مالیات اجاره را بپردازند:‏

• اگر صاحب ملک اظهارنامه مالیاتی ندهد یا در دسترس نباشد، ممکن است اداره مالیات از مستأجر بخواهد بخشی از اجاره را به ‏طور مستقیم به حساب مالیات واریز کند.‏
• در قراردادهای رسمی، ممکن است مالیات از مبلغ اجاره کم شود تا مستأجر آن را از طرف مالک پرداخت کند. در این مواقع ‏پرداخت مالیات اجاره ملک به توافق بین مالک و مستأجر بستگی دارد.‏

چرا دولت از اجاره ملک مالیات می گیرد؟

دولت از اجاره ملک مالیات می گیرد چون اجاره دادن هم درآمد دارد و باید همانند سایر درآمدها، بابت آن مالیات پرداخت ‏شود. البته دولت برای دریافت مالیات اجاره املاک ‏دلایل بیشتری را عنوان کرده است که در ادامه آن ها را بررسی می کنیم.‏

تأمین بودجه، کنترل بازار مسکن و کاهش سوداگری

اولین دلیل دولت ها برای دریافت مالیات بر درآمد اجاره ملک، تأمین بودجه است. به هر حال کسی که از اجاره خانه یا مغازه ‏پول درمی آورد، درست مثل کسی است که کار می کند یا مغازه دارد. از آنجا که همه باید نسبت به درآمدشان مالیات پرداخت ‏کنند، پس درآمد بر اجاره هم از آن مستثنی نیست.‏

از سوی دیگر این درآمد می تواند به تأمین هزینه های کشور کمک زیادی کند. دولت با پول مالیات، کارهایی مثل ساخت ‏مدرسه، بيمارستان، جاده، یارانه و خدمات عمومی انجام می دهد.‏

تاثیر مالیات اجاره بر بازار مسکن دلیل دیگر دریافت مالیات بر اجاره ملک است؛ چرا که ‏به جلوگیری از ورود سوداگران در این ‏بازار کمک زیادی می کند. همچنین نباید فراموش کنید اگر فقط کارمندان و کاسبان مالیات بدهند و از کاسبان و مالکان هیچ ‏مالیاتی گرفته نشود، عدالت اجتماعی برقرار نمی شود. پس همه باید به اندازه درآمدشان سهم دولت را بدهند.‏

چه کسانی مشمول پرداخت مالیات اجاره ملک هستند؟

مالک و مستأجر دو طرف معامله اجاره ملک هستند که برای پرداخت مالیات مخاطب ما قرار می گیرند. در ادامه در مورد اینکه ‏مالیات مستأجر و مالک چگونه است و چه کسی باید آن را بپردازد، صحبت می کنیم.‏

مالیات اجاره بر عهده کیست؟

مالیات بر اجاره ملک باید توسط مالک پرداخت شود و فقط در مواردی که در بالاتر هم به آن ها اشاره کردیم (مشخص نبودن ‏مالک ‏و یا توافق مستأجر و مالک) بر عهده مستأجر خواهد بود. در واقع مالک کسی است که از راه اجاره دادن، درآمد کسب ‏می کند و ‏بنابراین موظف است خودش مالیات اجاره ملک را پرداخت کند. این فرد باید سالیانه بخشی از درآمد اجاره ملک خود ‏را به عنوان ‏مالیات پرداخت کند.‏

وضعیت مالکین حقیقی و حقوقی (هتل ها، شرکت ها، صندوق ها)

مالیات بر درآمد اجاره املاک برای اشخاص حقیقی و حقوقی با همدیگر متفاوت است.  طبق قوانین مالیات اجاره ملک در ایران ‏‏باید در مورد میزان اجاره هر گروه گفت:‏

• مالیات برای افراد حقوقی: اگر شخصیت حقوقی دارید و ملک خود را اجاره داده اید، مالیات برای شما با نرخ ثابت 25٪ ‏‏(طبق ماده 105 قانون مالیات های مستقیم ) محاسبه خواهد شد. ‏
• مالیات برای اشخاص حقیقی: برای محاسبه مالیات اجاره ملک شخصیت های حقیقی ابتدا باید معافیت های قانونی و برخی ‏هزینه ها ‏مثل استهلاک، تعمیرات و... از کل اجاره بها کسر شوند. در نهایت نرخ مالیات به شکل تصاعدی از 10 تا 25 درصد ‏محاسبه می شود. ‏در جدول زیر به نحوه محاسبه مالیات اجاره ملک برای اشخاص حقیقی پرداخته ایم.‏

همچنین باید به صاحبان صندوق های سرمایه گذاری در املاک هم اشاره کنیم که مشمول معاف از مالیات یا مالیات ترجیحی ‏می شوند.‏

املاک خالی یا بدون اجاره رسمی چه وضعیتی دارند؟

برخی از مالکان تصور می کنند اگر ملک آن ها خالی باشد یا اجاره نامه رسمی نداشته باشد، دیگر مشمول مالیات نخواهند بود. ‏در حالی که از نظر قانونی، در صورت بروز اختلاف بین مالک و مستأجر، نداشتن اجاره نامه رسمی می تواند مشکلات زیادی ‏ایجاد کند.

اشاره به قانون خانه های خالی

در تیرماه 1399 طرح مالیات بر املاک خالی یا بدون اجاره رسمی به تصویب مجلس رسید. در حال حاضر، املاک خالی یا ‏بدون اجاره رسمی، مشمول مالیات هستند و عدم ثبت اطلاعات ملک در سامانه املاک و اسکان، می تواند منجر به جریمه و ‏مالیات سنگین شود.‏ طبق این قانون ‏اگر یک ملک (در شهرهای بالای 100 هزار نفر جمعیت)، بیش از 120 روز خالی بماند ‏و در سامانه ملی املاک ‏و اسکان ثبت نشده باشد یا وضعیت سکونت مشخص نباشد، مشمول مالیات ویژه خانه خالی خواهد بود.

نحوه محاسبه مالیات اجاره ملک ‏در سال 1404

اگر به فصل اول قانون مالیات های مستقیم سر بزنید و از ماده 52 تا 80 را مطالعه کنید، به قاعده محاسبه مالیات اجاره املاک ‏پی می برید. البته ما در ادامه به طور خلاصه به نحوه محاسبه این نوع مالیات پرداخته ایم که دیگر نیازی به مطالعه مستقیم آن قانون هم نیست.‏

فرمول محاسبه مالیات اجاره

برای محاسبه مالیات بر درآمد از فرمول زیر استفاده می شود:‏

درآمد اجاره × نرخ مالیاتی - معافیت ها = مالیات پرداختی

در این فرمول:‏

• درآمد اجاره: به مجموع مبلغ اجاره ای که مالک طی سال دریافت می کند، گفته می شود.‏
• نرخ مالیاتی: درصدی که قانون برای درآمد اجاره تعیین کرده است که برای مالکین حقیقی، به صورت پلکانی و برای مالکان ‏حقوقی با نرخ ثابت 25٪ محاسبه می شود.‏
• معافیت ها: بخش هایی از درآمد که از مالیات معاف است. برای مثال 25٪ هزینه های قابل قبول برای مالکین حقیقی از پرداخت ‏مالیات معاف است.‏

مثال عددی برای محاسبه مالیات یک ملک اجاره ای در تهران

برای درک بهتر فرمول محاسبه مالیات اجاره به مثال زیر توجه کنید:‏

فرض کنید درآمد اجاره سالانه شما 100 میلیون تومان است و مالک حقیقی هستید. در این صورت نرخ مالیاتی طبق جدول ‏پلکانی که در بالاتر به آن اشاره کردیم، 15% خواهد بود. پس طبق فرمول بالا، مالیات ملک اجاره ای شما در شهر تهران به ‏صورت زیر محاسبه می شود:‏

فرمول مالیات پرداختی = (100,000,000×15%) − (100,000,000×25%) =15,000,000−25,000,000‏

اما چون در این فرمول معافیت 25 درصدی باید قبل از اعمال نرخ، کسر شود، پس مالیات آن به صورت زیر محاسبه می شود:‏

درآمد مشمول مالیات 75.000.000 = 100,000,000×(1−0.25) ‏

مالیات پرداختی ‏11,250,000 ‏= 75,000,000×15% ‏

مالیات اجاره خانه، ویلا و آپارتمان چه تفاوتی دارند؟

سوال دیگری که در این رابطه وجود دارد، تفاوت بین نحوه محاسبه مالیات اجاره آپارتمان و اجاره ویلاست. به طور کلی ‏تفاوت های مالیات اجاره ویلا و آپارتمان به ماهیت آن ها مربوط می شود. خانه و آپارتمان در شهرها و مناطق شهری هستند و ‏بیشتر به عنوان مسکن دائم استفاده می شوند. ویلا در مناطق خوش آب وهوا یا تفریحی است و استفاده های موقت یا فصلی دارد.‏

اما با وجود تفاوت ماهیت، نحوه محاسبه مالیات اجاره ویلا و آپارتمان یکسان است و همه مشمول مالیات اجاره هستند و فقط ‏در مبلغ اجاره با همدیگر تفاوت دارند. به طوری که اجاره ویلا به دلیل موقعیت خاص خود، بیشتر است و همین موضوع باعث ‏افزایش مالیات بردرآمد ویلا می شود. در مواردی که ویلاها جزء املاک تحت مدیریت شرکت ها یا صندوق های سرمایه گذاری باشند، قوانین مالیاتی خاص خود را ‏خواهند داشت و مشمول مالیات بر درآمد اجاره نخواهند بود.‏

تفاوت مناطق شهری، گردشگری و تجاری

مالیات اجاره تجاری ‏و شهری با همدیگر تفاوت دارد که دلیل آن تفاوت در کاربرد این املاک است. در این رابطه باید بگوییم ‏

مناطق شهری یا مسکونی شامل آپارتمان و خانه است که نرخ مالیات آن برای مالکین حقیقی و حقوقی به صورت زیر است:‏

• برای مالکین حقیقی: مالیات پلکانی و معافیت 25٪ هزینه ها اعمال می شود.‏
• برای مالکین حقوقی: با در نظر گرفتن نرخ ثابت 25٪ محاسبه می شود.‏

مناطق گردشگری شامل ویلاها، اقامتگاه های تفریحی و مهمانسراها هستند که نرخ مالیات آن ها درست مثل مناطق مسکونی ‏محاسبه می شود. البته در برخی مناطق خاص، شهرداری یا سازمان گردشگری مالیات یا عوارض جداگانه دریافت می کنند.‏

اما مالیات اجاره تجاری با مسکونی و گردشگری تفاوت دارد. به طور کلی املاک تجاری شامل مغازه ها، دفاتر کار، سالن های ‏نمایشگاه و انبار است. نرخ مالیات این نوع املاک به صورت زیر است:‏

• برای مالکین حقیقی: معافیت 25٪ هزینه ها وجود ندارد و نرخ مالیات ثابت و بالاتر است.‏
• برای مالکین حقوقی: نرخ مالیات ثابت و بالاتر از مسکونی محاسبه می شود.‏

معافیت های مالیاتی در اجاره ملک

در ادامه به معافیت های مالیاتی در اجاره ملک برای مالیات مالک و مستأجر می پردازیم.

شرایط معافیت مالیات اجاره در سال 1404‏

بر اساس تبصره های 53، 55 و 57 مالیات مستقیم ، در شرایط زیر مالکان مشمول معافیت مالیات بر درآمد اجاره ملک هستند که باید در فرمول محاسبه میزان مالیات لحاظ شود.

ناگفته نماند اگر شخص حقیقی تنها درآمدش از اجاره ملک باشد و هیچ درآمدی از سایر منابع نداشته باشد، می تواند از معافیت ماده 57 قانون مالیات های مستقیم استفاده کند. به خاطر داشته باشید این معافیت مشروط به اعلام کتبی به اداره مالیات و صحت اطلاعات است.

املاک اجاره ای برای بستگان یا فرزندان

اگر ملکی را به بستگان یا فرزند خود اجاره داده اید یا به صورت رایگان در اختیار آن ها گذاشته اید، از نظر مالیاتی این موضوع بر ‏مشمولیت شما برای پرداخت مالیات اجاره اثر می گذارد. ‏به طوری که اگر ملکی را بدون دریافت اجاره در اختیار یکی از بستگان درجه یک (مثل فرزند، پدر، مادر و همسر) قرار داده ‏باشید، این ملک از نظر سازمان مالیاتی به عنوان اجاره داده شده محسوب نمی شود؛ بنابراین مشمول مالیات اجاره نخواهد بود. ‏البته باید این موضوع را در اظهارنامه مالیاتی خود ذکر کنید. ‏

اما اگر ملک را به سایر بستگان (خواهر، برادر، دایی و...) یا دوستان واگذار کرده اید، حتی اگر بابت آن اجاره ای دریافت ‏نمی کنید، باز هم مشمول پرداخت مالیات هستید و مقدار مالیات آن بر اساس ارزش اجاری املاک مشابه منطقه محاسبه ‏می شود.‏

تخفیف مالیات اجاره ‏برای واحد اول، مناطق کم درآمد و اجاره های حمایتی

در سال 1404 طبق اصلاح تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها ‏بررسی شد. طی این اصلاحیه تخفیف ها و معافیت هایی برای حمایت از مالکان در نظر گرفته شد. مهم ترین تخفیف ها و ‏معافیت های مالیات اجاره ملک به صورت زیر هستند:‏

• سرپرست خانوار و مستاجر همزمان: اگر مالک سرپرست خانوار باشد، طبق ماده 84 قانون مالیات، تا سقف معافیت مالیات ‏حقوق درآمد اجاره، مشمول تخفیف 100٪ می شود. همچنین اگر مالک خودش هم زمان مستأجر واحد دیگری باشد، تا سقف ‏اجاره ای که پرداخت می کند نیز معاف خواهد بود.‏
• قراردادهای بلندمدت: اگر قرارداد اجاره برای دو سال باشد، مشمول 70% تخفیف مالیاتی و بیش از سه سال، معاف از مالیات ‏خواهد بود.‏
• اجاره به خانوارهای خاص: واگذاری مسکن به خانواده های تحت پوشش کمیته امداد، دارای سه فرزند یا بیشتر و خانواده های ‏سه دهک پایین درآمدی، شامل تخفیف یا معافیت 100٪ مالیاتی است.‏
• اجاره زیر نرخ منطقه ای: اگر میزان اجاره ملک حداقل 15٪ از ارزش اجاره رسمی منطقه ای کمتر باشد، مالک می تواند 50٪ ‏تخفیف مالیات دریافت کند.‏
• اجاره در مناطق دچار کمبود مسکن: واحدهای استیجاری در مناطقی که وزارت راه و شهرسازی آن ها را دچار کمبود مسکن ‏استیجاری اعلام کرده است، تا 5 سال بعد از اعلام وضعیت از پرداخت مالیات معاف هستند.‏

مراحل ثبت مالیات اجاره ملک

برای پرداخت مالیات اجاره ملک در سال 1404، تمامی مراحل به صورت الکترونیکی و از طریق سامانه سازمان امور مالیاتی ‏کشور انجام می شود. در ادامه، مراحل ثبت، ارسال اظهارنامه و پرداخت مالیات اجاره ملک را شرح داده ایم.‏

ثبت اطلاعات در سامانه ‏my.tax.gov.ir‎

در اولین قدم باید ثبت مالیات اجاره در سامانه مالیاتی صورت بگیرد. برای این کار به سایت ‏my.tax.gov.ir‏ مراجعه کنید. در ‏صورت عدم ثبت نام قبلی، ابتدا باید پروفایل مالیاتی تشکیل دهید. سپس اطلاعات مورد نیاز شامل کد ملی، شماره تماس، ‏کدپستی، اطلاعات ملک، شماره حساب بانکی و... را ارائه دهید.‏

ارسال اظهارنامه مالیاتی اجاره

مالیات اجاره و اظهارنامه مالیاتی دو موضوعی هستند که به یکدیگر پیوند خورده اند. در این مرحله با ورود به سامانه، باید اظهارنامه ‏مالیاتی اجاره را تکمیل و اطلاعات زیر را در سامانه ثبت کنید:‏

• مشخصات ملک اجاره ای (نشانی، کد رهگیری و نوع کاربری)‏
• مبلغ اجاره ماهانه و ودیعه (رهن)‏
• مدت قرارداد
• مشخصات مستأجر
• تعداد واحدهای استیجاری

گفتنی است اگر از تخفیف یا معافیت مالیاتی مثل واحد اول، قرارداد بلندمدت و یا اجاره حمایتی، برخوردار هستید، باید ‏مدارک و شرایط آن را در بخش مربوطه ارائه دهید. در نهایت درخواست خود را تایید نهایی کنید تا مورد بررسی کارشناسان ‏سازمان امور مالیاتی قرار بگیرد.‏

مهلت پرداخت مالیات اجاره ‏و جرایم دیرکرد

در صورت عدم پرداخت به موقع مالیات، شما مشمول جرایم مالیات اجاره ‏خواهید بود. در واقع بعد از ثبت نهایی اظهارنامه، ‏قبض مالیاتی صادر می شود. شما هم باید به محض دریافت قبض، آن را از طریق بانک، درگاه پرداخت اینترنتی و یا ‏اپلیکیشن های بانکی پرداخت کنید. ‏مهلت ارسال اظهارنامه مالیات بر اجاره تا پایان تیرماه هر سال برای درآمد اجاره سال قبل است. در صورت تأخیر، جرایم ‏غیرقابل بخشش از جمله جریمه عدم تسلیم اظهارنامه و جریمه دیرکرد مالیات اعمال می شوند.‏

مدارک لازم برای مالیات اجاره

برای ثبت اظهارنامه مالیاتی باید مدارک زیر را در سامانه ثبت کنید یا به اداره مالیات ارائه دهید:‏

• سند مالکیت ملک
• قرارداد اجاره
• کد رهگیری اجاره نامه
• مشخصات کامل مستأجر
• کد ملی مالک (یا شرکا)‏
• مشخصات ملک اجاره    ای
• اطلاعات درآمد اجاره
• شماره حساب بانکی مالک
• مدارک معافیت یا تخفیف مالیاتی
• وکالت نامه رسمی (در صورت اقدام نماینده)‏

تمامی اطلاعات باید مطابق با مدارک معتبر ثبت شود تا سازمان مالیاتی بتواند آن را با اطلاعات سامانه ثبت اسناد و املاک، ‏ثبت احوال، سامانه املاک و بانک ها تطبیق دهد.‏

مالیات اجاره و قوانین جدید ‏در سال 1404

در سال 1404 نرخ مالیات و روش محاسبه بدون تغییر است و فقط در قسمت تمدید مهلت اظهارنامه تا پایان شهریور 1404 و ‏امکان معافیت جدید برای برخی گروه ها، تغییرات جزئی داشته است.‏ برای استفاده از معافیت یا تخفیف، مؤدیان باید مدارک و شرایط را در اظهارنامه اعلام کنند. اما به طور کلی در سال 1404، ‏تغییرات مهمی در قانون مالیات بر اجاره ملک از سوی قانون گذار یا سازمان امور مالیاتی اعمال نشده است و نرخ ها مانند ‏سال گذشته باقی مانده اند.‏

تفاوت مالیات اجاره ملک تجاری و مسکونی

در نظام مالیاتی ایران، املاک تجاری و مسکونی از نظر نرخ، معافیت و نحوه محاسبه مالیات اجاره با همدیگر تفاوت های مهمی ‏دارند. در ادامه به این تفاوت ها پرداخته ایم.‏

تفاوت نرخ و نحوه محاسبه در املاک تجاری و مسکونی

در جدول زیر به نحوه محاسبه مالیات برای املاک مسکونی و تجاری پرداخته ایم.

تأثیر مالیات اجاره بر بازار املاک تجاری

مالیات بر اجاره املاک می تواند بر روی بازار تاثیرات زیادی داشته باشد که عبارتند از:‏

• افزایش قیمت اجاره  واحدهای تجاری: مالکین بار مالیاتی خود را به مستأجر منتقل می کنند و در نتیجه  قیمت اجاره  بهای ‏ملک تجاری افزایش پیدا می کند.‏
• واحدهای کوچک تر و نوپا دچار فشار هزینه ای می شوند و کسب وکارهای خرد (مثل مغازه های خرده فروشی، خدمات محلی، ‏آرایشگاه ها و...) بیشتر آسیب می بینند.‏
• تمایل سوداگران برای سرمایه گذاری در املاک تجاری کاهش می یابد و اغلب ترجیح می دهند املاک مسکونی یا دیگر دارایی ها ‏را جایگزین کنند.‏
• رکود در بازار اجاره تجاری و افزایش نرخ اجاره از پیامدهای دیگر مالیات بر درآمد اجاره ملک تجاری است.‏
• افزایش قراردادهای غیر رسمی یا اجاره های صوری که در نهایت شفافیت در بازار را از بین می برد، یکی دیگر از نتایج این قانون ‏مالیاتی است.‏

نکات مهم برای کاهش یا مدیریت مالیات اجاره

در مدیریت مالیات اجاره ملک، هدف این نیست که از مالیات فرار کنید، بلکه باید در چارچوب قانون، آن را به حداقل برسانید ‏و یا درست مدیریت کنید تا دچار جریمه مالیاتی نشوید. چندین راهکار قانونی در این مورد وجود دارند که عبارتند از:‏

• تنظیم صحیح و واقعی قرارداد اجاره: قرارداد باید به صورت رسمی، با مبلغ واقعی و دارای کد رهگیری باشد. این کار از بروز ‏‏اختلاف با سازمان مالیاتی جلوگیری کرده و مبنای معافیت های قانونی می شود‎.‎
• ‏استفاده از معافیت واحد اول ‏مسکونی: اگر فقط یک واحد مسکونی را اجاره می دهید (در شهر محل سکونت خودتان) و ‏‏متراژ آن در محدوده معافیت باشد، از پرداخت مالیات معاف هستید‎.‎
• اجاره به بستگان درجه یک (با اثبات ‏رایگان یا اجاره حمایتی)‏: اجاره ملک به فرزند، والدین یا خواهر و برادر در برخی شرایط ‏‏(با ارائه مدارک کافی یا ‏اجاره کمتر از نرخ منطقه) می تواند مشمول معافیت یا تخفیف مالیاتی شود‎.‎
• اجاره در مناطق کم برخوردار یا ‏محروم: طبق قانون، اجاره در برخی مناطق خاص شهری و کم درآمد می تواند شامل تخفیف ‏یا ‏معافیت مالیاتی باشد.
• اجاره با نرخ حمایتی یا به اقشار ‏خاص: اجاره با نرخ پایین تر از عرف یا اجاره به مددجویان، کارگران، بازنشستگان و ‏دانشجویان، ‏می تواند در برخی موارد باعث کاهش مالیات شود.‏
• ‎ ‎مشورت با مشاور مالیاتی یا حسابدار ‏خبره: متخصصین مالیاتی می توانند راهکارهایی برای کاهش هزینه ها، ثبت قانونی درآمد و ‏‏استفاده از معافیت ها ارائه دهند‎.‎
• ثبت هزینه های قابل کسر برای ‏املاک تجاری: اگر ملک شما تجاری است، برخی هزینه ها مثل تعمیرات، مالیات های شهرداری ‏و ‏استهلاک را می توان با مستندات مالی معتبر، از درآمد اجاره کسر کرد‎.‎
• پرهیز از اجاره صوری یا سفید امضا: با قرارداد صوری ممکن است بتوانید در کوتاه مدت مالیات را کاهش دهد، اما در صورت ‏کشف، ‏مشمول جریمه های سنگین و حتی محرومیت از معافیت ها خواهید شد‎.‎
• ثبت به موقع اظهارنامه مالیاتی: ارسال اظهارنامه در موعد قانونی (قبل از پایان تیر هر سال) موجب عدم جریمه و ‏بهره مندی از ‏معافیت های کامل می شود‎.‎
• ‎بررسی قوانین جدید مالیاتی هر ‏سال: قوانین مالیاتی مثل نرخ ها و معافیت ها ممکن است در هر سال تغییر کنند؛ بنابراین ‏مالکین باید از آخرین بخشنامه ها مطلع باشند‎.‎

پرسش های پرتکرار درباره مالیات اجاره

1. مالیات اجاره املاک در صورت اجاره خانوادگی چطور محاسبه می شود؟

اجاره خانوادگی (بین بستگان درجه یک) مشمول معافیت مالیاتی است، اما مشروط بر اینکه قرارداد رسمی و واقعی برای آن ‏ثبت شود.‏

2. اگر مالک خارج از کشور باشد، مالیات چه می شود؟

مالیات بر اجاره ملک برای ساکنان خارج از کشور درست مثل ساکنین داخل کشور محاسبه می شود. تنها ‏تفاوت در شیوه پرداخت و گزارش دهی مالیات است و مالک باید از طریق سفارت یا کنسولگری کشور محل اقامت خود ‏گزارشات لازم را به اداره مالیات ارائه دهد.

3. مالیات اجاره بر عهده کیست؟

مالیات اجاره بر عهده مالک است و باید توسط او پرداخت شود، مگر توافق خاصی بین مالک و مستأجر صورت گرفته باشد که ‏در این صورت پای مالیات مستأجر ‏به میان می آید.‏

4. چه کسانی از مالیات بر اجاره معاف هستند؟

اجاره دادن ملک به اعضا درجه یک خانواده، اجاره به اقشار خاص (افراد تحت حمایت کمیته امداد و ‏بهزیستی)، برای افراد بدون درآمد جانبی و  املاک دولتی از پرداخت مالیات اجاره ملک معاف هستند.‏

5. چگونه باید مالیات اجاره را پرداخت کرد؟

مالک باید اطلاعات قرارداد اجاره را در سامانه مالیاتی ثبت و اظهارنامه مالیاتی را ارسال و سپس مالیات محاسبه شده را ‏پرداخت کند.‏

سرمایه گذاری در املاک یا کرادفاندینگ؟

با توجه به قوانین مالیاتی اخیر که برای اجاره ملک در نظر گرفته شده است، بسیاری از سرمایه گذاران و سوداگران از حضور ‏در بازار املاک تجاری و مسکونی منصرف شده اند. خرید ملک به امید اجاره دادن آن نمی تواند روش مطمئنی برای کسب ‏درآمد ‏ثابت باشد. از سوی دیگر زمانی مشمول معافیت و تخفیف مالیات خواهید بود که از بخشی از درآمد اجاره صرف نظر کنید. برای مثال آن ‏را به اقشار کم درآمد جامعه اجاره دهید.

اما اگر به دنبال یک روش مطمئن برای سرمایه گذاری هستید، کرادفاندینگ گزینه مطمئن تری است. در این روش سرمایه شما ‏برای توسعه کسب و کارهای متوسط و کوچک صرف می شود. سپس سود دوره ای و ثابت خود را دریافت می کنید. دونگی یکی ‏از مجریان اجرای کرادفاندینگ است که پروژه های متعددی را برای سرمایه گذاری پیشنهاد می دهد. مهم ترین مزایای سرمایه گذاری در کرادفاندینگ دونگی عبارتند از:‏

• سرمایه گذاری و دریافت سود بدون پرداخت مالیات
• دریافت سود بالاتر از سود سپرده بانکی
• ریسک کنترل شده سرمایه گذاری
• کمک به توسعه مشاغل (به جای سوداگری در بازار ملک)

در بازار املاک، علاوه بر پرداخت مالیات اجاره ملک، باید هزینه استهلاک را هم در نظر بگیرید. اما در کرادفاندینگ این هزینه ‏وجود ندارد.‏

نتیجه گیری

اگر مالک هستید باید قرارداد اجاره خود را به موقع و رسمی در سامانه مالیاتی ثبت کنید. عدم ثبت اظهارنامه به معنای ‏جریمه های سنگین مالیاتی است. اما شما می توانید با آگاهی از فرمول محاسبه مالیات و استفاده از معافیت های قانونی، ‏هزینه های مالیاتی خود را به طور قابل توجهی کاهش دهید. در این مطلب سعی کردیم به تمامی نکات ریز و درشت پیرامون ‏مالیات اجاره ملک ‏و مالیات مستأجر و مالیات مالک بپردازیم.‏ در انتها توصیه می کنیم در صورت پیچیدگی یا ابهام در امور مالیاتی، حتماً با یک مشاور مالیاتی متخصص مشورت کنید.‏ مشاوره سرمایه گذاری را با ما تجربه کنید.