رابطه دلار و فلج شدن بازار مسکن در ایران!

با افزایش نرخ دلار در چند ماهه اخیر، شاهد بروز چالش‌های زیادی در بازار مسکن بوده‌ایم. به طوری که فعالان این صنعت از ‏افزایش هزینه‌ها و بروز بحران‌های عرضه گلایه دارند. حالا روند رو به رشد دلار، طرح ساخت حداقل یک میلیون واحد مسکونی ‏در سال را دچار مشکل کرده است. ‏با مجله دونگی همراه باشید.

تاثیر دلار در بازار مسکن

کاهش ارزش پولی ملی همچون تجربه‌های پیشین، بر روی بخش‌های مختلف اقتصادی تاثیر عمیق می‌گذارد. به همین دلیل ‏نگرانی فعالان بازار مسکن را به دنبال داشته است. آنچه در گذشته تجربه کرده‌ایم نشان می‌دهد که  قیمت هر مترمربع ‏آپارتمان با نرخ دلار رابطه مستقیم دارد. حتی کارشناسان قیمت مسکن را براساس نرخ دلار ارزیابی می‌کنند که با افزایش آن، ‏شاهد تغییر چشمگیر در قیمت مسکن هستیم. ‏

دلیل این موضوع به افزایش هزینه‌های تولید مصالح و تجهیزات مورد نیاز ساخت و ساز مربوط می‌شود. همچنین افزایش ‏دستمزد نیروی کار هم که برحسب تورم بالا می‌رود، مزید بر علت می‌شود. ‏

همه این عوامل باعث صعود نمودار قیمت بازار مسکن شده است. به طوری که برآوردها نشان می‌دهد متوسط قیمت هر ‏مترمربع مسکن در تهران بیش از 100 میلیون تومان رسیده است. همین موضوع نشان می‌دهد رشد قیمت دلار بر روی قیمت ‏مسکن نیز تاثیر گذاشته است.‏

تاثیر دلار در میزان ساخت و ساز

یکی از دیگر از تاثیر دلار بر بازار مسکن، کاهش ساخت‌وساز است که تاثیرات خود را در چند ماه آینده نشان می‌دهد. به ‏طوری که باعث کاهش تولید واحدهای مسکونی می‌شود و در آینده شاهد کاهش عرضه و افزایش بیشتر قیمت آن خواهیم ‏بود. ‏

از یک سو کشور سالانه به ساخت دست‌کم یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد، اما تورم باعث کاهش میزان ساخت و ساز ‏سالانه تا 300 هزار واحد شده است. ایجاد فاصله بین عرضه و تقاضا مهم‌ترین دلیل بالا رفتن قیمت مسکن است و در آینده ‏خرید خانه را برای خانوارها دشوار می‌کند. ‏

دلیل کاهش ساخت و ساز را باید در موارد زیر بررسی کنیم:‏

• افزایش هزینه‌های ساخت
• مشکلات تامین مالی و بی‌ثباتی اقتصادی ‏
• ریسک سرمایه‌گذاری در شرایط بی‌ثباتی اقتصادی
• عدم پرداخت تسهیلات مناسب توسط بانک‌ها
• و در نهایت رشد نرخ دلار و به دنبال آن افزایش چشمگیر قیمت مصالح ساختمانی، زمین و دستمزدها ‏

بیشتر بخوانید: قیمت دلار آزاد امروز ، قیمت یورو امروز ،قیمت طلای 18 عیار در بازار امروز ، محاسبه اقساط تسهیلات و سود وام بانکی ، سود سپرده بانکی

چالش‌های پرداخت وام مسکن

خرید خانه در تمامی دنیا با کمک وام مسکن انجام می‌شود و در ایران هم چند سالیست که طرح انجام می‌شود. اما این ‏حمایت آنقدرها ضعیف و کمرنگ است که خانوارها قادر به خرید مسکن نیستند. برای مثال در شهر تهران زوجین باید حدود ‏‏190 میلیون تومان برای خرید اوراق تسهیلات مسکن پرداخت کنند تا قادر به دریافت وام 960 میلیونی خرید خانه باشند. در ‏حالی که تأمین سرمایه اولیه برای بسیاری از آن‌ها ممکن نیست. ‏

از سوی دیگر بازپرداخت خرید مسکن هم شرایط بسیار دشواری دارد و برای هر قسط آن 20 میلیون تومان برآورد شده است. ‏همین موضوع باعث فاصله گرفتن خانوارها از تسهیلات خرید خانه شده و خرید مسکن را برای اقشار متوسط و کم درآمد به ‏امری نشدنی تبدیل کرده است. ‏

• افزایش اجاره‌نشینی نیز در نتیجه ناتوانی خرید خانه اتفاق می‌افتد و به نوبه خود رشد تقاضا و اجاره‌بها را به دنبال دارد. ‏
• تمامی این سناریوها در نتیجه افزایش قیمت دلار اتفاق می‌افتد و بازار مسکن در گرانی و تورم غرق می‌شود.‏

راه‌حل مهار قیمت مسکن چیست؟

همان‌طور که اشاره کردیم دولت‌ برای مهار قیمت مسکن و افزایش عرضه، تسهیلات بانکی ر در نظر گرفته‌ است. اما بالا بودن ‏اقساط وام و و هزینه اولیه خرید اوراق تسهیلات مسکن یک مانع جدی در برابر پرداخت تسهیلات است و عملاً راه‌حل دولت را با شکست مواجه می‌کند.

در مقابل روش کرادفاندینگ دونگی (تأمین مالی جمعی) با پیش‌بینی سود سالانه بیش از 42 درصد، خانوارها را یک قدم به خانه‌دار شدن ‏نزدیک می‌کند. در این روش سود دریافت شده به همراه اصل سرمایه (که بعد از اتمام قرارداد، به حساب سرمایه‌گذار واریز می‌شود)، می‌تواند راهی برای خانه‌دار شدن اقشار متوسط و پایین باشد. ‏

از سوی دیگر پیش‌بینی سود سالانه بالای 42 درصد کرادفاندینگ می‌تواند از دارایی سرمایه‌گذاران در برابر تورم محافظت کند. به طوری که بتوانند ‏بعد از گذشت یک یا دو سال با سود و اصل دارایی خود خانه بخرند. ‏

دونگی یکی از مجریان پیشتاز اجرای طرح کرادفاندینگ است که با دریافت وثایق و ضمانتنامه تعهد پرداخت از سرمایه‌پذیران، بازگشت اصل دارایی آن‌ها را تضمین می‌کند.

با حضور  سرمایه‌ گذاران کلان در حوزه تأمین مالی جمعی، در آینده شاهد ورود فعالان صنعت ساخت و ساز نیز خواهیم بود. به طوری که هزینه‌های لازم برای ساخت مسکن را از این طریق تأمین کنند و صنعت ساختمان‌سازی جان دوباره بگیرد.  مشاوره سرمایه گذاری را با ما تجربه کنید.