فرار بزرگ سرمایه از مسکن | وقتی سود طلا 2 برابر مسکن شد!

رکود در بازار مسکن ایران که از مدتی پیش آغاز شده بود، پس از جنگ اخیر اسرائیل علیه ایران عمیق تر شده و کارشناسان چشم انداز روشنی را برای آینده آن متصور نیستند. مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن، در گفتگویی با اقتصادنیوز، از فرار سرمایه از این بازار به سمت طلا، ارز و رمزارزها روایت می کند و با نگاهی بدبینانه تاکید دارد که چه با توافق سیاسی و چه بدون آن، بعید است سرمایه قابل توجهی دوباره جذب این بازار شود.

گودرزی تحلیل خود از حال و هوای بازار مسکن را این گونه آغاز می کند که حتی پیش از وقوع جنگ نیز، پیش بینی ها از اصلاح و کاهش قیمت ها حکایت داشتند. او توضیح می دهد که بخش قابل توجهی از صنعت ساخت و ساز، پیش از جنگ به طور کامل تعطیل شده بود، اما وقوع درگیری و به دنبال آن، خروج افغان های غیرمجاز از ایران، مشکلات این حوزه را چند برابر کرد.

این کارشناس مسکن می گوید پیش بینی ها درست از آب درآمد و با شروع جنگ، ریسک سیاسی به انبوه مشکلات بازار ساختمان اضافه شد و یک اصلاح قیمتی عمیق را به بازار تحمیل کرد. در مقابل اما، بازارهای موازی به شدت برای سرمایه گذاران جذاب شدند. به گفته او، بازارهایی مانند طلا و ارز جهش زیادی را تجربه کردند؛ زیرا در تمام دنیا با افزایش ریسک های سیاسی، طلا به عنوان یک سرمایه گذاری امن شناخته می شود.

این بلاتکلیفی و ریسک سیاسی، بازار مسکن را با چالش های بیشتری برای سرمایه گذاران مواجه کرده است. گودرزی باور دارد اگر ریسک سیاسی افزایش یابد و احتمال وقوع یک جنگ جدید مطرح شود، باز هم این طلا و ارز خواهند بود که جهش بیشتری را تجربه می کنند و رکود بازار مسکن عمیق تر خواهد شد. او تاکید می کند که از سوی دیگر، دوره انتظار برای خانه دار شدن مردم عادی به شدت افزایش یافته و مسکن عملا از دسترس آنها خارج شده است.

این کارشناس حوزه مسکن می گوید که این بخش در حال حاضر هیچ جذابیتی برای سرمایه گذاران ندارد؛ زیرا به دلیل قیمت گذاری نادرست و عدم کنترل و نظارت توسط دولت، نه ارزندگی دارد و نه نقدشوندگی.

او در پاسخ به اینکه خروج سرمایه از این بخش چقدر محسوس بوده، تایید می کند که این اتفاق رخ داده است. گودرزی می افزاید:

«موضوع مهم برای سرمایه گذاران، بازدهی است. در یک سال گذشته شاهد بودیم بازارهایی مثل طلا 60 درصد افزایش قیمت داشت و بسیاری از سرمایه گذاران وقتی نتوانستند در بازار مسکن به اهداف خود برسند، با کمال تاسف باید بگویم به سمت بازارهای ارز دیجیتال، طلا و دلار که ارزش افزوده ندارد، تغییر جهت می دهند».

گودرزی این شرایط بحرانی را تنها مختص پایتخت نمی داند و معتقد است که استان های دیگر بیشترین تاثیر را از تهران می پذیرند. او مناطق 1، 2 و 5 تهران را به عنوان حوزه های مهم سرمایه گذاری معرفی می کند و برای نشان دادن عدم جذابیت این بازار، به یک آمار اشاره می کند:

«سال گذشته بازار مسکن حدود 25٪ بازدهی داشت، در صورتی که تورم را 38٪ اعلام کردند».

او با بیان اینکه مشکلات بازار مسکن بغرنج شده است، از عملکرد دولت نیز انتقاد می کند. به گفته او، همه انتظار داشتند دولت با توجه به طرح های بالادستی مانند برنامه هفتم توسعه و قانون جهش تولید، تکالیفی را برای بازگرداندن ثبات به بازار انجام دهد، اما اقدام چندانی صورت نگرفت و بیشترین فشار بر بازار تهران وارد شد و به طور طبیعی، بازارهای شهرستان ها نیز از این روند تبعیت کردند.

این کارشناس در پاسخ به سوالی درباره اثر خروج مهاجران افغان بر بازار، این موضوع را کاملا تایید می کند و آن را غیرقابل کتمان می داند. او توضیح می دهد که بخشی از نیروی کار صنعت ساختمان، اتباع بیگانه بودند.

از سوی دیگر، بخش بزرگی از بافت های فرسوده و مسکن های اطراف شهرها نیز توسط همین اتباع پر شده بود. به گفته او، خروج آنها توانست عرضه مسکن را در بازار اجاره افزایش دهد و با تخمین وجود 8 میلیون تبعه دیگر در کشور، او معتقد است خروج آنها می تواند بازار مسکن را به تعادل برساند.

گودرزی انتقاد تندی نیز به سیاست های گذشته مسکن وارد می کند و می گوید:

«تلاش زیادی کردیم عرضه مسکن را با ساخت واحدهای مسکن مهر تقویت کنیم، اما واحدهایی که ساخته شد در اختیار اتباع قرار گرفت و این خیل عظیم مهمان های ناخوانده، عملا مسکن را از دسترس خارج کرد و باعث عدم تعادل عرضه و تقاضا شد».

او اضافه می کند که در حال حاضر بسیاری از این واحدها خالی است، اما دولت پایگاه داده قوی برای شناسایی آنها ندارد. گودرزی در پیش بینی آینده بازار مسکن، سناریوهای مختلفی را مطرح می کند، اما در هیچ کدام نگاه خوش بینانه ای به این بازار ندارد. او معتقد است اگر توافقی صورت بگیرد، قیمت رمزارزها و طلا کاهش یافته و جذابیت بازار سهام بیشتر می شود. اما تاکید می کند:

«متاسفانه به خاطر قیمت گذاری های ناصواب و غیراصولی در بخش مسکن، فکر نمی کنم با وجود توافق یا عدم توافق، سرمایه زیادی در این بازار جذب شود».

او توضیح می دهد که در صورت عدم توافق نیز، این بازار بورس است که به دلیل سرکوب شدن توسط ریسک های سیاسی، از ارزندگی بالایی برخوردار خواهد شد. اما در مورد بازار مسکن، او به «بی عملی دولت و ترک فعل برخی مسئولان» اشاره می کند که صنعت ساختمان را با بحران مواجه کرده است.

این کارشناس حوزه مسکن در پایان، تصویری تاریک از وضعیت فعلی ارائه می دهد. او معتقد است در صورت ادامه یافتن تنش های نظامی، بازار مسکن پتانسیل زیادی برای ریزش بیشتر دارد و به طور طبیعی جای مناسبی برای سرمایه گذاران نیست. او با انتقاد شدید از دولت می گوید:

«دولت در شرایط بد فعلی، صنعت ساختمان و بخش مسکن را رها کرده است. بسیاری از تعهدات و قوانین معطل مانده و دولت از اجرای آنها شانه خالی می کند».

گودرزی به عنوان نمونه به «ماده 8 قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن» اشاره می کند که اگر اجرایی می شد، می توانست استانداردی برای قیمت گذاری مسکن تعریف کند. او نتیجه می گیرد:

«الان همه در حال ضرر هستند، حتی سازندگان و فعالان این بخش. به طور کلی، بازار از حالت تعادل خارج شده و به سمتی رفته که کاملا قفل شده و این قفل شدگی به صنعت مسکن آسیب جدی می زند».

وقتی بازار مسکن قفل است، کلید سرمایه گذاری کجاست؟

در حالی که سرمایه گذاری در مسکن قفل شده و سرمایه ها به سمت طلای غیرمولد فرار می کنند، یک راه سوم و عاقلانه در شرایط فعلی وجود دارد. پلتفرم دونگی کلید خروج از این بن بست است. جایی که بازدهی بالای طلا با روح سازندگی مسکن ترکیب می شود. شما می توانید سرمایه خود را از رکود و دارایی های راکد آزاد کرده و در قلب کسب وکارهای مولد، با امنیت ضمانت نامه های بانکی، به گردش درآورید. این یعنی انتخاب رشد واقعی به جای فرار از یک بحران به بحرانی دیگر. همین حالا می توانید با مراجعه به صفحه طرح های سرمایه گذاری دونگی، حتی با 1 میلیون تومان یک سرمایه گذاری عاقلانه را شروع کنید.